종중 소유 부동산을 매수할 때 주의사항

종중 소유 부동산을 매수할 때 주의사항

 

 

 

종중 등 법인이 아닌 사단이 재산을 소유할 때는 총유로 합니다(민법 제275조 제1항 참조). 따라서 종중재산에 관하여는 민법상 총유에 관한 규정이 적용됩니다. 종중원의 총유인 일반 부동산 매수와 다르게 주의할 사항이 있는데요.
그래서 오늘은 종중 소유 부동산을 매수할 때 주의사항에 대해 부동산전문변호사 한병진변호사와 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

총유에 관한 민법 규정은?

 

 

총유에 있어서는 소유권의 내용이 관리·처분 등의 권능과 사용·수익 등의 권능으로 분해되어, 전자는 구성원의 총체에 속하고 후자는 각 구성원에게 속합니다. 따라서 총유에는 공유에 있어서와 같은 지분이란 있을 수 없습니다.

 

법인아닌 사단의 사원이 집합체로서 물건을 소유할 때에는 총유로 한다(민법 제275조 제1항).

 

총유에 관하여는 사단의 정관 기타 규약에 의한다(민법 제275조 제2항 전단). 정관이나 규약으로 정한 바가 없다면, 총유물의 관리 및 처분은 사원총회의 결의에 의한다(민법 제276조 제1항).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

종중 소유 부동산을 매수할 때 주의사항은?

 

 

종중 소유의 재산은 종중원의 총유에 속하는 것이므로 그 관리 및 처분에 관하여 먼저 종중규약에 정하는 바가 있으면 이에 따라야 하고, 그 점에 관한 종중 규약이 없으면 종중 총회의결의에 의하여야 하므로 비록 종중 대표자에 의한 종중 재산의 처분이라고 하더라도 그러한 절차를 거치지 아니한 채 한 행위는 무효입니다(대법원 2007. 6. 29. 선고 2005다69908 판결).

 

종중규약에서 종중재산의 취득처분에 관한 사항을 이사회의 결정에 따르도록 규정하고 있고, 그러한 권한이 있는 이사회의 결정에 따라 종중재산의 처분권한을 위임받은 종중의 대표자가 한 처분행위는 유효합니다.

 

따라서, 종중 소유의 부동산을 매수하려고 할 경우에는 매매계약을 체결하는 자가 종중의 진정한 대표자인지 또는 종중으로부터 적법하게 처분권한을 위임받았는지 반드시 꼼꼼하게 확인하여야 합니다. 그리고 사전에 종중규약을 확인하고 종중규약에서 규정하고 있는 종중재산의 처분에 관한 절차를 제대로 밟았는지 여부도 꼭 확인할 필요가 있습니다. 이를 게을리 하고 종중재산을 매수할 경우 잔금을 치르고 소유권이전등기를 받았다 하더라도 후일 소유권을 상실할 수도 있으므로 세심한 주의를 기울여야 합니다. 

아래 두 사안에서는 매수인이 잔금을 지급하고 소유권이전등기까지 마쳤지만, 종중이 제기한 소유권이전등기 말소청구 소송에서 패소하여 결국 소유권을 상실하게 되었습니다.

 

종중소유로 등기되어 있는 부동산을 한 개인으로부터 매수하는 경우에는 그가 진정한 종중대표자이거나 또는 이를 처분할 수 있는 권한이 있는지의 여부에 관하여 종중결의서의 제시를 요구하거나 종중 또는 종중원들로부터 이를 확인하여 보아야 한다. 매수인이 위와 같은 확인조치를 강구하지 아니 하였다면, 그 개인이 그 부동산을 처분할 권한이 있다고 믿음에 정당한 이유가 있다고 볼 수 없다(대법원 1980. 2. 26. 선고 79다 1160 판결).

 

종중규약에 종중재산의 취득 및 처분에 관하여 일정한 절차(총회의 의결이나 긴급한 사정이 있는 경우 이사회의 의결 또는 최고위원회의 인준 등)를 거치도록 규정되어 있어 거액의 종중재산인 토지를 매수하는 자들이 그 기대되는 약간의 주의를 기울여 위 규약과 처분관계서류를 대조, 조사했더라면 서류 자체로서도 위 처분에 관한 소정의 절차가 없었음을 쉽게 알 수 있은 경우, 위 매수인들로서는 종중의 대표자가 위 토지를 처분할 권한이 있다고 믿은 데에 아무런 과실이 없었다고 볼 수 없다(대법원 1985. 7. 23. 선고 83다419 판결).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

지금까지 종중 소유 부동산을 매수할 때 주의사항에 대해 알아보았습니다.

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