상가 권리금 약정의 효력

상가 권리금 약정의 효력

 

상가임대차에서 임대인이 권리금을 인정한다는 약정이 효력이 있을까?
이에 대해 임대차전문변호사 한병진변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

질문) 저는 임차인이었던 을로부터 점포를 인수했고 소유자인 갑과 임대차계약 체결을 하면서 “권리금은 임대인이 인정을 하고, 임대인이 점포를 요구 시 권리금을 임차인에게 변제한다” 라고 특약사항란에 기재를 했습니다.

 

이 경우 임대차계약 기간 만료가 되면 갑에게 권리금지급을 청구할 수 있을까요?

 

 

 

 

 

 

 

답변) 권리금은 주로 도시에서 토지 또는 건물(특히 점포)의 임대차에 부수하여, 주로 그 부동산이 갖는 특수한 장소적 이익의 대가로서 임차인으로부터 임대인에게나 임차권의 양수인으로부터 양도인에게 지급이 되는 금전을 말하며, 권리금은 토지나 건물의 사용 및 수익의 대가로서 지급이 되는 차임과는 전혀 별개의 것이고, 그 금액이 차임이상의 막대한 액으로 지급이 되는 경우가 적지 않습니다.

 

이러한 권리금의 반환을 임대인에게 청구할 수 있느냐에 관해서 판례는 특별한 사정이 없는 한 인정이 되지 않는 것으로 보고 있습니다(대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결, 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결, 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결).

 

하지만 질문 사안과 같이 별도의 특약이 있을 경우 그 효력에 관해서 판례를 보면, 임대차계약서상의 “권리금은 임대인이 인정하되, 임대인이 점포를 요구 시 권리금을 임차인에게 변제한다”라는 기재에 관하여, 임대인이 임차인에게 점포명도를 요구하거나 특별한 사유도 없이 점포에 대한 임대차계약갱신을 거절을 하고 타인에게 처분하게 되면서 권리금을 지급 받지 못하도록 하는 등 점포에 대한 임차인의 권리금회수를 방해를 하는 경우는 임대인이 임차인에게 직접 권리금을 지급하겠다는 취지로 보일 뿐이고, 점포의 임대차기간이 만료된다고 하여 당연히 임차인에게 권리금을 지급하겠다고 약정한 것으로는 볼 수 없다고 했습니다(대법원 1994. 9. 9. 선고 94다28598 판결)

 

또한 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에 그 해석은 문언의 내용, 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의해서 달성을 하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라서 합리적으로 해석해야 한다고 하면서, 통상 권리금은 새로운 임차인으로부터만 지급 받을 수 있을 뿐이고 임대인에 대해서는 지급을 구할 수 없는 것이기에 임대인이 임대차계약서의 단서 조항에 권리금액의 기재 없이 단지 모든 권리금을 인정함이라는 기재를 했다고 해서 임대차 종료시 임차인에게 권리금 반환을 하겠다고 약정했다고 볼 수는 없으며, 단지 임차인이 나중에 임차권을 승계한 자로부터 권리금을 수수하는 것을 임대인이 용인하며, 나아가 임대인이 정당한 사유 없이 명도를 요구하거나 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 타에 처분하면서 권리금을 지급 받지 못하도록 하는 등으로 임차인의 권리금회수의 기회를 박탈하거나 권리금회수를 방해하는 경우에는 임대인이 임차인에게 직접 권리금 지급을 책임지겠다는 취지로 해석을 하여야 할 것이다 라고 판시한 바 있습니다(대법원 2000. 4. 11. 선고 2000다4517 등 판결).

따라서 질문 사안에서도 단순히 임대차계약기간이 만료가 되었다는 이유만으로 갑에게 권리금반환 청구를 할 수는 없을 것이지만, 갑이 질문자의 권리금회수를 적극적으로 방해를 하면서 점포의 명도를 청구하는 경우에만 갑에게 권리금 반환 청구를 할 수 있을 것입니다.

 

다만, 판례가 임대인과 임차인 사이에 건물명도시에 권리금을 반환하기로 하는 약정이 있었다 해도 그와 같은 권리금반환청구권은 건물에 관해서 생긴 채권이라 할 수 없으므로 그 채권을 가지고 건물에 대해 유치권을 행사할 수 없다고 하였음을 유의해야 할 것입니다(대법원 1994. 10. 14. 선고 93다62119 판결).

 

 

 

 

 

 

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