부동산임대차변호사 - 부동산 임대차계약상 원상회복의무

부동산임대차변호사 - 부동산 임대차계약상 원상회복의무

 

 

원상회복의 일부 미비를 이유로 해서 임대차보증금 전액의 반환을 거절할 수 있는가?
이에 대해 부동산임대차변호사 한병진변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

질문) 저는 갑 소유 건물 중 점포 1칸을 임차해 사용을 하다가 계약이 만료가 되어 임차보증금 3천만원을 반환청구를 하였는데 갑은 점포의 원상회복을 요구하였고, 저는 다액의 비용을 들어 공사한 후 갑에게 위 점포를 명도하였음에도 불구하고 갑은 사소한 부분이 원상회복되지 않았다고 하면서 임대차보증금을 한 푼도 돌려 줄 수 없다고 합니다.

 

이런 경우 저는 임대차보증금을 반환받을 수 없는 것인가요?

 

 

 

 

 

답변) 사용대차 차주의 원상회복의무에 관해서 민법 제615조에 의하면 차주가 차용물을 반환하는 경우에는 이를 원상에 회복해야 하고, 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다고 규정하고 있고, 민법 제654조는 위 규정을 임대차에 준용한다고 규정하고 있으며, 동시이행의 항변권에 관해서 민법 제536조 제1항 본문에 의하면 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 규정하고 있습니다.

 

임차인이 사소한 원상회복의무를 이행하지 않은 채 건물의 명도이행을 제공한 경우에, 임대인이 이를 이유로 임대차보증금 전액의 반환을 거부하는 동시이행의 항변권을 행사할 수 있는지에 관해서 판례를 보면, 동시이행의 항변권은 근본적으로 공평의 관념에 따라서 인정이 되는 것인데, 임차인이 불이행한 원상회복의무가 사소한 부분이고 그로 인한 손해배상액 역시 근소한 금액인 경우에까지 임대인이 그를 이유로, 임차인이 그 원상회복의무를 이행할 때까지, 혹은 임대인이 현실로 목적물의 명도를 받을 때까지 원상회복의무 불이행으로 인한 손해배상액 부분을 넘어서서 거액의 잔존 임대차보증금 전액에 대해서 그 반환 거부를 할 수 있다고 하는 것은 오히려 공평의 관념에 반하는 것이 되어 부당하며, 그와 같은 임대인의 동시이행의 항변은 신의칙에 반하는 것이 되어 허용할 수 없으며, 임차인이 326,000원이 소요되는 전기시설의 원상회복을 하지 아니한 채 건물의 명도이행을 제공한 경우, 임대인이 이를 이유로 금 125,226,670원의 잔존 임대차보증금전액의 반환을 거부하는 동시이행의 항변권을 행사할 수 없다고 하였습니다(대법원 1999. 11. 12. 선고 99다34697 판결).

 

 

 

 

 

따라서 질문자님의 경우도 원상회복이 미비된 부분이 사소한 부분이라면 갑은 그것을 이유로 질문자의 임차보증금 3천만원 전액의 반환을 거절하는 동시이행의 항변을 할 수 없을 것으로 보입니다.

 

다만 판례를 보면, 부동산임대차에 있어서 수수된 보증금은 임료채무, 목적물의 멸실 및 훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다고 하였으므로(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결, 2002. 12. 6. 선고 2002다42278 판결, 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결), 갑은 원상회복이 미비된 부분의 원상회복에 소요되는 적정한 비용을 임차보증금에서 공제할 수 있을 것입니다. 만약 임대인 적정한 비용을 넘어 과도한 금액을 공제하고 임차보증금을 반환한 경우, 임차인은 임대인을 상대로 임차보증금 반환청구 소송을 제기하여 과도하게 공제된 금액의 반환을 청구하여야 할 것입니다.

 

 

 

 

 

 

부동산 임대차와 관련하여 법적 분쟁이 발생한 경우 변호사의 도움을 받아 대응하시는 것이 효과적입니다.

부동산임대차변호사 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절하고 명쾌한 상담과 체계적인 소송수행을 통하여 여러분들의 임대차 관련 분쟁을 해결하여 드리겠습니다.