확정일자 임대차계약서 분실

확정일자 임대차계약서 분실

 

 

확정일자를 받은 주택임대차계약서를 분실한 경우 어떻게 해야 하는가?
이에 대해서 수원임대차소송변호사 한병진변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

질문) 저는 주택을 임차해서 가족과 함께 입주하고 주민등록전입신고를 하며 임대차계약서에 확정일자도 받아두었습니다.

 

제가 계약할 당시에는 선순위 근저당권이 설정이 되어 있었지만 당시 그 주택의 가격이 선순위 근저당의 채권최고액보다 훨씬 높았기 때문에 혹시 경매가 되더라도 보증금전액을 보호받을 수 있다는 생각에 마음놓고 거주를 하고 있었습니다.

 

그런데 최근 집주인이 사업에 실패를 하면서 저보다 후순위 근저당권자가 주택을 경매신청 해서 저는 법원에 권리신고 겸 배당요구를 하기 위하여 임대차계약서를 찾았는데 찾지 못하였습니다. 이 경우에 저는 어떻게 해야 하나요?

 

 

 

 

 

 

답변)

주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하면, 임대차는 그 등기가 없는 경우도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 경우에는 그 익일부터 제3자에 대해서 효력이 생기고, 이 경우에 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 본다고 규정을 하고 있고, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 의하면 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매나 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함함)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선해서 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정 하고 있습니다.

 

따라서, 주택의 인도와 주민등록전입신고를 마친 임차인이 임대차계약서상 확정일자를 갖춘 경우에는 경매에 따른 매각대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선해서 보증금을 받을 수 있습니다.

 

그런데 질문자님은 임대차계약서를 분실해서 확정일자를 받은 사실을 입증하기 어려워 걱정하는 것으로 보입니다. 이런 경우 질문자님이 임대인의 동의하에 임대차계약서를 다시 작성해도 소급해서 최초 계약서에 받은 확정일자인과 같은 날짜의 확정일자를 받을 수는 없습니다.

 

현재 확정일자부여기관의 확정일자 부여업무 처리를 보면 단순히 주택임대차계약서에 확정일자를 찍어줄 뿐이며, 확정일자발급대장의 기재만으로는 그 계약서의 구체적 내용을 모두 확인할 수는 없기 때문입니다.

 

 

 

 

임대차계약서가 분실이나 멸실했다 해도 공증인가사무소에 보관된 확정일자발급대장에 확정일자를 받은 사실이 인정된다면 우선변제권은 소멸하지 않는다는 판례가 있기 때문에(대법원 1996. 6. 25. 선고 96다12474 판결), 임차주택이 경매 개시된 경우에는 확정일자를 받은 기관에서 확정일자 받은 사실의 증명 및 임대기간 및 보증금의 액수 등에 대한 임대인의 진술서 등 모든 관련 자료를 첨부해서 권리신고 겸 배당요구신청을 하고, 만약 법원이 질문자님에게 우선변제권을 인정하지 않고 배당을 한 경우에는 배당기일에 참석해서 배당이의의 진술을 하고, 1주일 이내에 배당이의의 소를 제기하는 방법을 생각해 볼 수 있습니다.

 

 

 

 

 

주택임대차와 관련하여 법적 분쟁이 발생한 경우 변호사의 도움을 받아 대응하는 것이 효과적입니다.
수원임대차소송변호사 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절한 상담과 체계적인 소송수행을 통해서 임대차 관련 분쟁을 명쾌하게 해결하여 드리겠습니다.