상가 임대차계약 재계약 시 보증금 및 차임 증액

상가 임대차계약 재계약 시 보증금 및 차임 증액

 

상가 임대차계약을 재계약할 때 임대인은 보증금과 차임을 마음대로 올려도 되는가?
이에 대해 수원임대차소송변호사 한병진변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

상가건물 임대차에서 차임 및 보증금이 경제사정 변동으로 현실과 맞지 않을 때에는 9% 범위 내에서 증감청구 할 수 있는데, 한번 증액한 후 1년 이내에는 증액하지 못합니다.(상가건물임대차보호법 제11조 제1·2항)

 

그런데 위 규정은 임대차기간계약이 존속하는 중에 어느 한쪽이 차임이나 보증금의 증감을 청구한 경우에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료한 후에 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우에는 적용되지 않습니다.(대법원 2014년 2월13일 선고 2013다80481 판결).

 

그리고 위 9% 이내 증감 규정은 상가건물 임차인에게 인정되는 권리인 계약갱신요구권을 행사하여 임대차계약이 갱신되는 경우에도 적용됩니다. 즉, 임차인이 계약갱신요구를 할 경우 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보게 되나, 임대인은 차임과 보증금을 9% 범위 내에서만 증액 요구할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

상가 임대차기간이 만료되고 5년간 계약갱신요구 할 수 있는 기간도 끝난 상태에서 재계약을 하는 경우에는 임대인은 차임이나 보증금을 임의로 올릴 수 있습니다.

그런데, 최근 대법원은 임대차기간 종료 후의 재계약 시에 계약갱신요구권과 관련해서 차임 등 증액제한규정이 적용되는 경우가 있다고 판시한 사례가 있습니다.

 

 

 

 

판시한 사례를 보면, 1년 기한으로 상가 임대차계약을 체결한 임대인 갑은 임차인 을에게 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신거절 통지를 하였고, 이에 대해서 을은 갑에게 계약갱신을 요구하는 통지를 하였습니다.

 

이에 갑은 을과 계약기간 만료 다음 날 새로운 임대차계약 체결을 하면서 차임을 9% 이상 올렸습니다. 그 후에 을은 새로 약정이 된 차임이 차임증액에 대한 상가건물임대차보호법상 제한을 위반하여 무효라고 주장을 하면서 초과지급한 차임을 부당이득으로 반환하라는 소송을 냈습니다. 그렇다면 갑은 9%를 넘는 차임을 반환을 해야 할까?

 

이에 대해서 대법원은 갑과 을이 새로 체결한 임대차계약의 그 명칭을 떠나 실질은 임대차기간 종료 후 재계약이 아니라 갱신요구권 행사에 따라서 체결된 것으로 보아야 하므로, 상가임대차보호법상 차임제한 규정이 적용되고 입법취지상 초과차임은 무효이므로 부당이득으로 반환해야 한다고 판시하였습니다(대법원 2014년 4월30일 선고 2013다35115 판결).

 

판결이유를 구체적으로 살펴보면, 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 이후에 임차인과 임대인이 종전 임대차기간이 만료할 무렵 새로운 임대차형식으로 계약을 체결한 경우에, 그 체결 경위 및 내용 등에 비추어 볼 때 그것이 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신의 실질을 가진다고 볼 수 있다면, 종전 임대차에 관한 재계약이라 볼 수 없다는 것입니다.

 

임차인의 갱신요구 통지보다 임대인의 갱신거절 통지가 먼저 행하여졌어도 임대차계약은 갱신되기 때문에 위와 같은 결론은 달라지지 않습니다.

 

결국, 임차인이 갱신요구 한 상태에서 재계약이 체결되었다면 임대인은 9% 이상 차임을 올릴 수 없다는 결론이 됩니다.

 

 

 

 

상가임대차와 관련하여 법적 분쟁이 발생한 경우 변호사의 도움을 받으면서 대응하는 것이 효과적입니다.

수원임대차소송변호사 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절하고 명쾌한 상담과 체계적인 소송수행을 통해서 여러분들의 상가임대차 관련 분쟁을 해결하여 드리겠습니다.