수원부동산변호사 - 가압류주택 경매 임차권의 보호

수원부동산변호사 - 가압류주택 경매 임차권의 보호

 

가압류 주택 매수인으로부터 임차한 뒤 경매될 경우에 임차권의 보호를 받을 수 있는가?
이에 대해 수원부동산변호사 한병진변호사와 알아보도록 하겠습니다.

 

질문) 저는 다른 선순위의 부담은 없고 가압류 1건이 기입등기되어 있는 주택 매수를 해서 소유권이전등기를 한 자로부터 가압류가 해제될 것이라는 말을 듣고 그것을 믿고 주택을 임차를 해서 입주한 다음에 주민등록전입신고를 마쳤습니다.

 

그런데 가압류채권자가 본안소송에서 승소를 해서 주택에 대한 강제경매 신청을 했습니다. 저는 경매절차의 매수인에게 대항을 할 수 있을까요?

 

 

 

 

 

 

답변)

 

가압류명령의 집행은 가압류의 목적물에 대해서 채무자가 매매 및 증여나 담보권의 설정, 기타 일체의 처분을 금지하는 효력을 생기게 합니다. 만일에 채무자가 처분금지명령을 어기고 일정한 처분행위를 하였을 경우에 그 처분행위는 절대적으로 무효가 되는 것은 아니지만, 가압류에 의한 처분금지의 효력 때문에 그 집행보전의 목적을 달성하는 데 필요한 범위 안에서 가압류채권자에 대한 관계에서는 상대적으로 무효가 될 것입니다(대법원 1994. 11.29.자 94마417 결정).

 

그렇다면 위 상황에 있어서 질문자님이 위 주택에 대한 경매절차의 매수인에게 대항력을 행사할 수 있을 것인지에 관해서 보면은, 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 객관적 범위인 가압류결정 당시의 청구금액의 한도 안에서는 가압류채권자에 대하여 집주인의 소유권취득이 무효가 되고, 그 집주인으로부터 주택을 임차한 질문자님의 주택임차권 역시 가압류채권자에 대해서 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 객관적 범위인 가압류결정 당시의 청구금액의 한도 안에서는 무효가 되기에 가압류채권자의 경매신청에 의해서 소유권을 취득한 매수인에 대해서 질문자님이 주택임차권을 주장할 수 없다고 할 것입니다.

 

참고로 가압류등기 후 소유자의 변동이 없는 상태에서 주택을 임차한 주택임차인이 그 주택의 경매절차의 매수인에게 대항력을 주장할 수 있는지에 관해서 판례에서는 임차인이 주민등록전입신고를 마치고 입주 및 사용함으로 주택임대차보호법 제3조에 의해서 그 임차권이 대항력을 갖는다 해도 부동산에 대해서 가압류등기가 마쳐진 후에 그 채무자로부터 그 부동산을 임차한 자는 가압류집행으로 인한 처분금지의 효력에 의하여 가압류사건의 본안판결의 집행으로 그 부동산을 취득한 경락인에게 그 임대차의 효력을 주장할 수 없다고 했습니다(대법원 1983. 4.26. 선고 83다카116 판결).

 

 

 

 

 

그리고 가압류집행 후에 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전이 되고, 가압류채권자가 집행권원을 얻어서 신청함으로 개시된 경매절차에서 제3취득자에 대한 채권자가 가압류목적물의 매각대금 중에 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 범위의 금액에 대해서 배당에 참가할 수 있는지에 관해서 판례에서는는 가압류의 처분금지적 효력에 따라서 가압류집행 후 가압류채무자의 가압류목적물에 대한 처분행위는 가압류채권자와의 관계에서는 그 효력이 없기에 가압류 집행 후에 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전된 경우에 가압류채권자는 채무명의(집행권원)를 얻어 제3취득자가 아닌 가압류채무자를 집행채무자로 해서 그 가압류를 본압류로 전이하는 강제집행을 실행할 수 있고, 이 경우에는 그 강제집행은 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 객관적 범위인 가압류결정 당시의 청구금액의 한도 안에서는 집행채무자인 가압류채무자의 책임재산에 대한 강제집행절차이므로 제3취득자에 대한 채권자는 당해 가압류목적물의 매각대금 중 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 범위의 금액에 대해서는 배당에 참가할 수 없다고 하였습니다(대법원 1998. 11.10. 선고 98다43441 판결).

 

그래서 위 상황에서 질문자님은 대항요건과 확정일자를 갖추었거나 소액임차인일지라도 위 경매절차에서 가압류결정 당시의 청구금액의 한도 안에서는 배당에 참가할 수 없을 것입니다.

 

하지만 가압류채권자에게 배당을 실시하고 남는 금액이 있는 경우는 제3취득자에 대한 채권자가 그 집행절차에서 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 범위 외의 나머지 부분에 대해서는 배당에 참가할 수 있다고 하였기에(2005. 7.29. 선고 2003다40637 판결) 질문자님도 위 경매절차에서 배당요구를 해서 다른 채권자들과의 순위에 따라서 배당을 받을 수 있을 것입니다.

 

 

 

 

 

부동산 임대차와 관련하여 법적인 분쟁이 발생하신 경우 변호사의 도움을 받아 대응하는 것이 효과적입니다.
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