수원명도소송변호사 - 임대차계약 종료 후 임차인의 계속 점유

수원명도소송변호사 - 임대차계약 종료 후 임차인의 계속 점유

 

임대차계약 종료 후 임차인이 계속 점유할 경우 부당이득이 성립하는가?
이에 대하여 수원명도소송변호사 한병진변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

질문) 저는 갑으로부터 갑 소유의 건물 중에 점포 1칸을 임대기간 2년, 임차보증금 3천만원에 월 임료 50만원으로 임차하였는데, 그 후 임대기간이 만료되어 갑에게 보증금 반환을 청구하였습니다.

그런데 갑은 새로운 임차인과 계약하여야 보증금을 반환해 줄 수 있다며 보증금 반환을 지체하고 있는데 이런 경우에 저는 월 임료 50만원을 계속 지급해야 하는 것인가요?

 

 

 

 

답변)

 

임대차계약이 종료되면 임차인은 목적물을 반환을 해야 하고, 임대인은 밀린 임차료 및 손해를 공제한 보증금을 반환을 해야 하며, 면제특약이 없다면 필요비 및 유익비 등을 반환하여야 하고, 이것은 동시에 이루어져야 합니다(민법 제536조, 제618조).

 

판례에서도 임대차계약의 종료에 의해서 발생된 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있으므로, 임대차계약 종료 후에 임차인이 동시이행의 항변권을 행사해서 임차건물을 계속 점유해 온 것이라면, 임대인이 임차인에게 보증금반환의무를 이행하였다거나 현실적인 이행의 제공을 해서 임차인의 건물명도의무가 지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행의 항변권을 상실하지 않는 이상, 임차인의 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없고, 그래서 임차인으로서는 이에 대한 손해배상의무도 없다고 하였습니다(대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결).

 

하지만 임대차계약의 종료에 의해서 발생된 임차인의 임차목적물반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있는 것이므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유해서 온 것이라면 임차인의 그 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수는 없지만, 그로 인해서 이득이 있다면 이는 부당이득으로서 반환해야 하는 것은 당연하다고 하였습니다. 법률상의 원인 없이 이득 하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어서 '이득'이라 함은 '실질적인 이익'을 가리키는 것이므로 법률상 원인 없이 건물을 점유하고 있다 해도 이를 사용·수익하지 않았다면 이익을 얻은 것이라고 볼 수 없는 것인데, 임차인이 임대차계약 종료 이후에도 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위해서 임차건물부분을 계속 점유를 하기는 했지만 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라서 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인해서 임대인에게 손해가 발생하였다 해도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 않는다고 하였습니다(대법원 2001. 2. 9. 선고 2000다61398 판결, 2003. 4. 11. 선고 2002다59481 판결).

 

 

 

 

 

따라서 위 사안에서 질문자님이 계약기간이 만료되어서 임차보증금의 반환을 청구하였지만, 갑이 임차보증금을 반환하지 않아 위 점포를 계속 점유하고 있다면, 질문자님이 영업을 계속한 경우는 부당이득으로서 월 임료 상당의 금액을 갑에게 지급할 수밖에 없지만, 계약기간만료 후 점포를 명도하지는 않았지만 영업을 하지 않아 이득을 취한 바가 없다면 부당이득을 취한 것이 없어서 월 임료 상당액을 지급할 의무가 없고 임차보증금에서 공제 당하지도 않을 것입니다.

 

 

 

 

임대차와 관련하여 법적인 분쟁이 발생할 경우 변호사의 도움을 받아 대응하는 것이 효과적입니다.
수원명도소송변호사 한병진변호사에 의뢰하여 주신다면, 친절하고 명쾌한 상담과 체계적인 소송수행을 통해서 임대차 관련 분쟁을 해결하여 드리겠습니다.