부동산승소변호사 - 매수인의 매각대금 납부 전에 주택임차권의 대항력이 생긴 경우

매수인의 매각대금 납부 전에 주택임차권의 대항력이 생긴 경우 

 

 

경매절차에서 매수인이 매각대금을 납부하기 전에 주택임차권에 대해 대항력이 생긴 경우 매수인은 어떠한 조치를 취하여야 할까?
이에 대하여 부동산승소변호사 한병진 변호사와 함께 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

매수인이 매각대금 납부 전에 주택임차권의 대항력이 생긴 경우 매수인에 대한 구제책은?

 

질문) 저는 법원의 부동산경매절차에서 주택과 대지를 매수해 매각허가결정을 받았고, 매각대금지급기일이 지정이 되었습니다. 부동산에는 제1순위 근저당권(채권최고액 3,750만원)이 설정되어 있었으며, 그 다음에 대항요건을 갖춘 주택임차보증금 5,000만원의 주택임차권이 존속을 하고 있었고 그 주택임차권 다음에 채권최고액 4,500만원의 후순위 근저당권이 설정되어 있었는데, 후순위 근저당권의 실행으로 경매가 진행이 된 것입니다.

 

하지만 매각허가결정 후에 제1순위 근저당권이 말소가 되고, 소멸될 것으로 예상되었던 후순위 주택임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경됨으로 경매절차의 매수인인 저는 위 주택임차보증금에 대한 현실적인 부담이 증가하게 되어서 부동산을 매수할 생각이 없어졌는데요. 저에 대한 구제방안이 없을까요?

 

 

 

 

 

 

답변)

민사집행법」 제127조 제1항은 제121조(매각허가에 대한 이의신청사유) 제6호(천재지변 그밖에 자기가 책임질 수 없는 사유로 하여 부동산이 현저하게 훼손된 사실 및 부동산에 관한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행 중에 밝혀진 때)에서 규정한 사실이 매각허가결정의 확정 뒤에 밝혀진 경우는 매수인은 대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다고 규정을 하고 있습니다.

 

또한 부동산에 관한 권리관계가 변동된 사실이 매각허가결정의 확정 뒤에 밝혀진 경우도 매수인은 대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다는 규정이 없었던 구「민사소송법」(2002. 1.26. 법률 제6626호로 개정되기 전의 것)의 적용을 받는 경우도 판례에서는 담보권의 실행을 위한 부동산의 입찰절차에 있어, 주택임대차보호법 제3조에 정한 대항요건을 갖춘 임차권보다 선순위의 근저당권이 있는 경우는 낙찰로 인해서 선순위 근저당권이 소멸하게 되면 그보다 후순위의 임차권도 선순위 근저당권이 확보한 담보가치의 보장을 위해 그 대항력을 상실하는 것이지만, 낙찰로 인해 근저당권이 소멸하고 낙찰인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우는 대항력 있는 임차권의 존재로 인하여 담보가치의 손상을 받을 선순위 근저당권이 없게 되기에 임차권의 대항력이 소멸하지 아니하고 선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 낙찰 받았지만, 그 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인해서 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경됨으로 낙찰부동산의 부담이 현저히 증가하는 경우는 낙찰인으로서는 민사소송법 제639조(부동산이 훼손된 경우의 경락불허가신청 등) 제1항(현행 민사집행법 제121조 제6호)의 유추적용에 의해서 낙찰허가결정의 취소신청을 할 수 있다고 하였습니다(대법원 1998. 8.24.자 98마1031 결정, 2003. 4.25. 선고 2002다70075 판결).

 

따라서 선순위 근저당권의 소멸로 인해 임차권이 대항력을 취득할 수 있는지 여부에 대한 판단기준이 되는 시점은 매각대금납부기일인 것이고, 질문자님과 같이 선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 매수했지만, 그 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인해서 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경되었고 매각대금을 납부하기 이전이라면 질문자님은 매각허가결정에 대한 취소신청을 함으로 구제를 받을 수 있을 것으로 보입니다.

 

 

 

 

 

 

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