수원경매소송 - 유치권과 경매

수원경매소송 - 유치권과 경매

 

 

경매절차에서 유치권이 붙어있는 상가를 매수하려고 할 때 주의해야 할 점은 무엇일까?
이번 시간에는 유치권과 경매에 대해 수원경매소송변호사 한병진변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

유치권과 경매

 

질문) 저는 경매로 성남에 위치한 지하 1층, 지상 3층짜리 근린상가(법원감정가 12억9,400만원)를 매수를 하려고 합니다.

 

그런데 유치권이 붙어 있어 3차(최저 매각가격 6억6,252만원)까지 유찰이 된 상태입니다. 44억6,000만원의 유치권이 신고 되어 있는데, 단란주점을 하는 세입자가 개업하면서 들어간 인테리어 비용을 유치권으로 신고한 것입니다. 기록열람을 해보니 인테리어 비용은 인정하지 않는다는 임대차계약서가 있습니다.

유치권은 무엇이고, 유치권이 붙어 있는 부동산을 매수해도 될까요?

 

 

 

 

 

답변)

 

유치권은 부동산을 신축 또는 수리한 경우 공사비를 받을 때까지 그 건물을 유치할 수 있는 담보물건을 말합니다(민법 제320조).

 

이러한 유치권이 성립되기 위해서는 아래와 같은 요건을 갖추어야 합니다.

 

첫째, 유치권의 대상은 물건(부동산·동산)과 유가증권이어야 됩니다.

 

둘째, 채권(받을 돈)이 유치권 목적물(부동산·동산 등)에 관해 생긴 것이어야 합니다. 예를 들어 단순히 빌려 준 돈을 못 받는다고 하여 채무자(돈을 빌려간 사람)의 부동산에 유치권을 주장하는 것은 인정되지 않습니다.

 

셋째, 채권이 변제기(돈을 갚아야 할 시기)에 있어야 됩니다.

 

넷째, 유치권자가 물건을 점유하고 있어야 합니다.
 
다섯째, 유치권을 배제하는 법률 및 계약상의 사유가 없어야 합니다.

 

 

 

 

 

 

경매 물건에는 유치권이 붙어 있는 물건이 많이 있으나, 유치권자의 주장에 불과한 경우가 많습니다. 유치권이 법률적으로 성립이 되기란 매우 까다롭습니다.

 

유치권을 가지고 있다고 유치권 신고를 한다고 하여 유치권에 대한 효력이 모두 인정되는 것이 아니라는 것입니다. 유치권 성립 여부에 대한 최종적인 판단은 법원에서 합니다. 따라서 유치권 신고가 있다고 미리부터 매수인이 부담하는 권리로 간주할 필요 없습니다.

 

유치권을 주장하는 자가 실제로 비용을 지출하였는지, 지출한 비용이 어떤 용도이었는지, 경매 물건과 관련이 있는 것인지 등 여러 가지 사실을 종합하여 유치권 성립 여부를 판단하게 됩니다.

 

질문자의 사안을 살펴보겠습니다. 일반적으로 세입자가 영업을 위하여 지출한 인테리어 비용은 건물의 객관적 가치를 상승시키는 요인이 되지 않아 유치권이 성립되지 않습니다. 또한 유치권을 배제한다는 임대차계약서도 있기 때문에 유치권은 성립되지 않을 것으로 보입니다.

 

따라서 경매 물건에 투자가치가 있다면 매수를 고려해 보아야 합니다.

 

 

 

지금까지 유치권과 경매에 대해서 알아보았습니다. 유치권 관련 분쟁이 발생한 경우 변호사의 도움을 받아 대응하는 것이 효과적입니다.
수원경매소송변호사 한병진변호사에게 외뢰하여 주신다면, 친절한 상담과 체계적인 소송수행을 통해서 여러분들의 유치권 관련 분쟁을 명쾌하게 해결하여 드리겠습니다.