수원부동산전문변호사 - 임차인이 임차한 상가를 전대한 경우 우선변제권을 행사할 수 있는가?

임차인이 임차한 상가를 전대한 경우 우선변제권을 행사할 수 있는가?

 

 

상가를 임차하여 점유‧사용하다가 전대한 경우 임차인은 우선변제권 행사가 가능할까?
이에 대하여 수원부동산전문변호사 한병진변호사와 같이 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

질문) 을은 갑 소유의 상가 점포를 임차하여 사업자등록을 마쳤습니다. 하지만 여러 사정이 있어 임차한 상가를 병에게 전대하게 되었습니다.

 

이후에 갑의 채권자들이 상가 점포에 대해서 경매를 신청을 하여 경매절차가 개시되었는데 이때에 을은 상가건물임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 있는지요?

 

 

 

 

답변)「상가건물임대차보호법」제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조이나 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대해서 효력이 생긴다”라고 규정하고 있습니다.

 

같은 법 제5조 제2항에서는 “제3조 제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매나 국세징수법에 의한 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선을 해서 보증금을 변제받을 권리가 있다”라고 규정하고 있습니다.

 

따라서 위 질문의 경우 을이 상가임대차의 공시방법으로 요구되는 ‘건물의 임도(점유)’와 ‘사업자등록’이라는 두 가지 요건을 충족하고 있는 것으로 볼 수 있는지가 문제됩니다.

 

대법원에서는 “상가건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대해 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력이나 같은 법 제5조 제2항 소정의 우선변제권을 가지려면 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비를 하고, 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 하고, 그 중에 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 한다”고 판시하였습니다.

 

그리고 “부가가치세법 제5조 제4항, 제5항의 규정 취지에 비추어 보면, 상가건물을 임차를 하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차 건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우는 그 사업자등록은 부가가치세법 및 상가건물 임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없고, 이러한 경우에는 임차인이 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하여야 할 것이다”고 판시하였습니다(대법원 2006. 1.13. 선고 2005다64002 판결). 

 

따라서 을이 폐업을 하고 그 점포를 병에게 전대한 경우에는, 병이 건물을 직접 점유를 하면서 사업을 운영하고 병의 명의로 사업자등록을 적법하게 하였다면, 임차인 을이 「상가건물임대차보호법」상의 대항력과 우선변제권을 계속 유지하고 있다고 할 것이지만, 전차인 병이 그 명의로 사업자등록을 하지 않은 경우이라면 임차인인 을의 대항력과 우선변제권은 유지될 수 없을 것입니다.

 

 

 

 

지금까지 임차인이 임차한 상가를 전대한 경우의 우선변제권에 대해서 알아보았습니다. 부동산 임대차와 관련하여 법적 분쟁이 발생한 경우 변호사의 도움을 받아 대응하는 것이 효과적입니다.
수원부동산전문변호사 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절하고 명쾌한 상담과 체계적인 소송수행을 통해 여러분들의 임대차 관련 분쟁을 해결하여 드리겠습니다.