농지 임대차, 사용대차 - 부동산승소변호사

농지 임대차, 사용대차 - 부동산승소변호사

 

 

농지의 임대차, 사용대차는 농지의 소유자가 자신의 농지를 유상이나 무상으로 타인에게 사용 및 수익하게 하는 것을 말합니다.
오늘은 농지 임대차, 사용대차에 대해 부동산승소변호사 한병진변호사와 같이 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

농지 임대차, 사용대차란?

 

농지의 임대차는 농지의 소유자(임대인)가 타인에게 농지(임대물)를 사용 및 수익하게 할 것을 약정하며, 타인(임차인)이 이에 대해서 차임을 지급할 것을 약정함으로 성립하는 계약을 말합니다(「민법」 제618조).

 

농지의 사용대차는 당사자 일방(대주)이 타인(차주)에게 무상으로 사용 및 수익하게 하기 위하여 농지를 인도할 것을 약정하며, 타인은 이를 사용·수익한 뒤 그 물건을 반환할 것을 약정함으로 성립을 하는 계약을 말합니다(「민법」 제609조).

 

농지의 임대차와 사용대차는 농지를 사용 및 수익하게 하는 것을 목적으로 하는 점에서는 동일하지만, 지료를 부담하는지 아닌지에 따라서 결정이 됩니다. 즉, 농지를 유상으로 사용·수익하도록 하는 것을 임대차, 무상으로 사용 및 수익하도록 하는 것을 사용대차라고 합니다.

 

 

농지 임대차, 사용대차를 할 수 있는 경우는?

 

농지는  자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못하므로, 원칙적으로 농지를 임대차·사용대차 할 수 없습니다(「농지법」 제6조, 「농지법」 제23조).

 

단, 아래와 같은 경우엔 예외적으로 농지를 임대차하거나 사용대차 할 수 있습니다(「농지법」 제23조).

 

- 국가나 지방자치단체가 농지를 소유하는 경우

 

- 상속(상속인에게 한 유증을 포함)으로 농지를 취득해서 소유하는 경우

 

- 8년 이상 농업경영을 하던 사람이 이농한 후에도 이농 당시 소유하고 있던 농지를 계속 소유하는 경우(「농지법 시행령」 제4조)

 

- 담보농지를 취득해서 소유하는 경우{「농지법」 제13조제1항, 유동화전문회사 등(「자산유동화에 관한 법률」 제3조)이 저당권자(「농지법」 제13조제1항제1호부터 제4호까지)로부터 농지를 취득하는 경우를 포함함}

 

- 농지전용허가{「농지법」 제34조제1항, 다른 법률에 따라서 농지전용허가가 의제되는 인가·허가·승인 등을 포함}를 받거나 농지전용신고(「농지법」 제35조 또는 「농지법」 제43조)를 한 사람이 그 농지를 소유하는 경우

 

- 농지전용협의(「농지법」 제34조제2항)를 마친 농지를 소유하는 경우

 

- 농지의 개발사업지구(「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」 제24조제2항)에 있는 농지로서「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」에 따라서 한국농어촌공사가 개발하여 매도하는 도·농간의 교류촉진을 위한 1천500제곱미터 미만의 농원부지 또는 농어촌관광휴양지에 포함된 1천500제곱미터 미만의 농지를 취득하여 소유하는 경우 또는 「농어촌정비법」에 따라 농지를 취득해서 소유하는 경우(「농어촌정비법」 제98조제3항)

 

- 「농지법」 제28조에 따른 농업진흥지역 밖의 농지 중 최상단부 부터 최하단부까지의 평균경사율이 15% 이상인 농지로서 「농지법 시행령」 제5조의2에 따른 영농여건 불리 농지를 소유하는 경우

 

- 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」에 따라서 한국농어촌공사가 농지를 취득하여 소유하는 경우

 

- 「농어촌정비법」에 따라 농지를 취득해서 소유하는 경우(「농어촌정비법」 제16조·제25조·제43조·제82조 또는 제100조)

 

- 「공유수면관리 및 매립에 관한 법률」에 따라 매립농지를 취득하여 소유하는 경우

 

- 토지수용으로 농지를 취득하여 소유하는 경우

 

- 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우

 

* 농지이용증진사업 시행계획(「농지법 」 제17조)에 따라서 농지를 임대하거나 사용대하는 경우

 

* 질병, 징집, 취학, 선거에 따른 공직취임, 그 밖에 아래과 같은 부득이한 사유로 인하여 일시적으로 농업경영에 종사하지 않게 된 사람이 소유하고 있는 농지를 임대하거나 사용대차하는 경우(「농지법 시행령」 제24조제1항)

  - 부상으로 3월 이상의 치료가 필요한 경우
  - 교도소·구치소 또는 보호감호시설에 수용 중인 경우
  - 3월 이상 국외여행을 하는 경우
  - 농업법인이 청산 중인 경우

* 60세 이상이 되어 더 이상 농업경영에 종사하지 않게 된 사람으로서 농지소유자가 거주하는 시(특별시 및 광역시를 포함)·군 또는 이에 연접한 시·군에 있는 소유농지 중에서 자기의 농업경영에 이용한 기간이 5년이 넘은 농지를 임대하거나 사용대차하는 경우(「농지법 시행령」 제24조제2항)

 

* 농업인이 자신의 농업경영에 이용하기 위하여 소유하고 있는 농지를 주말·체험영농을 하려는 사람에게 임대하거나 사용대차하는 경우 또는 주말·체험영농을 하려는 자에게 임대하는 것을 업으로 하는 자에게 임대하거나 사용대차하는 경우

 

* 농업인이 자신의 농업경영에 이용하기 위해 소유하고 있는 농지를 한국농어촌공사에게 위탁하여 임대하거나 사용대차하는 경우

 

* 상속으로 농지를 취득한 자로서 농업경영을 하지 않은 사람이 1만 제곱미터의 소유 상한을 초과해서 소유하고 있는 농지의 경우(2만 제곱미터의 범위 내의 농지 만 해당) 또는 8년 이상 농업경영을 한 후 이농한 사람이 1만 제곱미터의 소유 상한을 초과해서 소유하고 있는 농지를 한국농어촌공사에게 위탁하여 임대하거나 사용대차하는 경우(「농지법 시행령」 제4조)

 

 

 

 

 

 

계약 방법은?

 

임대차(농업경영을 하려는 사람에게 임대하는 경우만을 말함) 계약과 사용대차(농업경영을 하려는 사람에게 사용대차하는 경우만을 말함) 계약은 서면 계약을 원칙으로 합니다(「농지법」 제24조).

 

 

묵시의 갱신은?

 

임대인이 임대차(농업경영을 하려는 자에게 임대하는 경우만을 말함) 기간이 끝나기 3개월 전까지 임차인에게 임대차계약을 갱신하지 않는다는 뜻 또는 임대차계약 조건을 변경한다는 뜻을 통지하지 않게 되면 그 임대차 기간이 끝난 때에 이전의 임대차계약과 같은 조건으로 다시 임대차계약을 한 것으로 보고 있습니다(「농지법」 제25조).

 

 

임대인의 지위 승계는?

 

임대 농지의 양수인은 이 농지법에 따라서 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다(「농지법」 제26조).

 

 

국유농지와 공유농지의 임대차 특례는?

 

「국유재산법」과 「공유재산 및 물품 관리법」에 따라 국유재산과 공유재산인 농지는 「농지법」상 농지의 임대차·사용대차에 관한 규정을 준용하지 않습니다(「농지법」 제27조).

 

 

 

 

 

 

지금까지 농지 임대차, 사용대차에 대하여 알아보았습니다. 농지와 관련한 분쟁이 발생하신 경우 변호사의 도움을 받아 대응하는 것이 효과적입니다.
부동산승소변호사 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절하고 명쾌한 상담과 체계적인 소송수행 통해 여러분들의 농지 관련 분쟁을 해결하여 드리겠습니다.