주택임대차보호법상 최우선변제권

주택임대차보호법상 최우선변제권

 

 

 

최우선변제권은 주택임대차계약 관계에서 경제적 약자인 임차인를 보호하기 위해 최소한의 권리를 보장한다는 차원에서 소액보증금 만큼 최우선적으로 임차인에게 변제해 주는 제도를 말합니다.
오늘은 수원임대차변호사 한병진변호사와 같이 주택임대차보호법상 최우선변제권에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

주택임대차보호법상 최우선변제권에 대해 알아보자!

 

임차주택의 경·공매 시 임차인의 소액보증금 중 일정액을 선순위 담보물권자보다 우선해서 임차주택 매각가격의 2분의 1 범위내에서 배당받을 수 있는 제도를 말합니다.

 

전입일자를 불문하고 일정 요건을 갖춘 경우에는 선순위채권자, 선순위임차인보다 먼저 보증금 중 일정액을 최우선적으로 돌려받을 수 있습니다. 최우선변제를 받기 위해서는 아래의 요건을 구비하여야 합니다.

 

 -소액임차인에 해당될 것
-경매개시결정등기 전에 대항력 요건(주택인도+전입신고)을 갖추고 있을 것
-배당요구 종기일까지 배당요구를 할 것

 

 

 

 

소액임차인 기준시점은?

 

소액임차인 해당 여부의 기준시점은 선순위 담보물권 설정입니다.

 

 

즉, 전입 당시 보증금으로 소액임차인 여부를 정하지 않습니다. 만약 담보물권이 없으면 전입일에 관계없이 현행 기준(예를 들면: 서울지역일 경우 보증금이 7,500만 원 이하면 2,500만 원까지 최우선변제 가능)으로 소액임차인 여부를 판단합니다.

 

 

최우선변제권의 제한은?

 

소액보증금이 매각가(배당금액에서 집행비용을 공제한 금액)의 2분의 1을 초과하는 경우는 매각가의 2분의 1에 해당하는 금액에 대해서만 최우선변제를 받을 수 있습니다.

 

상가건물은 3분의 1 한도내에서 최우선변제를 받을 수 있습니다.

 

 

소액임차인 순위는?

 

소액임차인이 여러 명인 경우의 배당순위는 그들의 대항요건 취득 시기(전입일자)에 관계없이 모두 같은 순위입니다.

 

현행법상 소액임차인 최우선변제 범위는?

 

지역	소액보증금	최우선변제금
서울	7500만원	2500만원
수도권 과밀 억제권역	6500만원	2200만원
광역시(인천, 군 제외) 수도권 과밀억제권역 아닌 인천(군 제외) 안산, 용인, 김포, 광주	5500만원	1900만원
기타 지역	4000만원	1400만원

 

 

대항력 우선변제권, 최우선변제권 비교

 

	정의	요건	효과
대항력	경매로 집주인이 바뀌더라도 임차 기간을 보장받고 보증금을 반환받을 때 까지 살 수 있는 권리	주택 인도+주민등록 다음날 0시	보증금 전액을 매수인에게 대항
우선변제권	후순위권리자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 권리	대항력 요건 + 확정일자 중 늦은 날	보증금 순위에 따라 우선변제
최우선변제권	보증금 중 일정액을 선순위 권리자보다 먼저 변제받을 수 있는 권리	소액임차인 경매개시결정 전 대항요건 구비, 배당요구	보증금 중 일정액 최우선변제

 

 

 

 

 

 

오늘은 주택임대차보호법상 최우선변제권에 대해서 살펴보았습니다. 임대차 관련 분쟁으로 이 발생한 경우 변호사의 도움을 받아 대응하는 것이 효과적입니다.

수원임대차변호사 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절하고 명쾌한 상담과 체계적인 소송수행을 통해 임대차 분쟁을 해결하여 드리겠습니다.