상가임대차계약서 확정일자의 효력과 신청절차 - 수원부동산임대차변호사

상가임대차계약서 확정일자의 효력과 신청절차 - 수원부동산임대차변호사

 

 

안녕하세요? 부동산, 임대차 관련법에 대해 전문지식과 다양한 실무경험을 겸비한 수원부동산임대차변호사 한병진변호사입니다.
상가건물을 임차하고 사업자등록을 한 자가 확정일자를 받아 놓으면 임차한 건물이 경매나 공매로 넘어갈 경우 확정일자를 기준으로 후순위 관리자에 우선해서 보증금을 변제받을 수 있습니다.
오늘은 상가임대차계약서 확정일자의 효력 등에 대해서 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 

 

 

 

 

 

 

상가임대차계약서 확정일자의 효력에 대해 알아보자!

 

「상가건물 임대차보호법」의 적용대상이 되는 임대차계약은 그 등기가 없는 경우도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때는 그 다음 날부터 제3자에 대해서 효력이 생기므로, 건물의 소유권이 제3자에게 이전되는 경우도 건물의 인도와 사업자등록을 마친 임차인은 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있습니다(이 경우는 확정일자가 없어도 됩니다). 사업자등록은 대항력이나 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 하는 것이고, 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 폐업한 경우는 그 사업자등록은 「상가건물 임대차보호법」이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없습니다(대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결 참조).
 
사업자등록을 마치고 “확정일자”까지 받아 놓은 임차인은 임차한 건물이 경매나 공매로 넘어갈 경우 확정일자를 기준으로 후순위권리자에게 우선해서 보증금을 변제받을 수 있습니다. 만약에, 확정일자를 받아놓지 않으면 임대차계약 체결 후 해당 건물에 근저당권 등이 설정된 경우 우선순위에서 뒤지기 때문에 보증금을 받을 수 없는 경우가 생길 수 있습니다. 그래서 확정일자는 사업자등록과 동시에 신청하는 것이 가장 좋습니다.
 
임대차계약의 연장 시에 원계약서의 보증금만 증가되는 경우는, 연장된 기간과 증가된 보증금의 증액부분만 별도의 계약서를 작성하였다면 계약 연장기간과 추가 증액된 부분만 표기된 별도의 계약서에 확정일자를 받아도 됩니다.
 
동일 건물내 1층에서 사업을 하다가 2층으로 이전하였지만 임대인이 동일인인 경우는 「상가건물 임대차보호법」상 기존에 취득한 권리가 그대로 유지되는가? 1층과 2층은 별개의 목적물로 인식되며, 2층으로 이전 시 1층의 보호받을 권리는 상실되며 2층의 권리가 이전시점(점유와 사업자등록정정신고 다음날)에 새롭게 발생하게 됩니다. 그래서, 임차인은 사업자등록정정신고 및 새로운 임대차계약서에 확정일자를 받아야 합니다.
 

 

확정일자를 받는 것과 전세권등기의 차이는?

 

확정일자를 받아 두면 임차건물이 경매 또는 공매되는 경우 확정일자보다 후순위 담보권자나 일반 채권자보다 우선해서 배당을 받을 수 있습니다. 대항력(건물인도 + 사업자등록)과 확정일자를 갖추어서 우선변제권을 취득한 임차인과 전세권등기를 한 전세권자는 배당의 우선순위에 있어서 동등한 지위를 갖게 됩니다.

 

전세권등기가 임대인의 협력 없이는 불가능하고 등기비용이 소요되고 절차가 복잡한 반면, 확정일자는 임대인의 동의가 필요 없으며 신속, 간편하게 받을 수 있는 장점이 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

확정일자의 부여대상은?

 

확정일자를 부여하는 임대차계약서는 계약 당사자의 서명이나 날인이 있는 문서의 원본이어야 합니다 [「상가건물임대차보호법 관련 확정일자 부여 및 열람제공에 관한 규정」(국세청 훈령 제2015호, 2013. 12. 7. 발령·시행) 제6조제1항].

 

임대차계약서는 임대인·임차인의 인적사항, 건물의 소재지, 임대차의 목적물 및 면적, 임대차 기간, 보증금 및 차임 등이 명확히 표시되어야 하고, 그 일부가 누락된 경우에는 신청인에게 이를 보완하도록 한 후 확정일자를 부여합니다(「상가건물임대차보호법 관련 확정일자 부여 및 열람제공에 관한 규정」 제6조제2항).

 

임대차계약이 변경이나 갱신된 경우에 확정일자를 다시 받아야 합니다 (「상가건물임대차보호법 관련 확정일자 부여 및 열람제공에 관한 규정」 제6조제3항).

 

 

 

 

확정일자의 신청과 접수는?

 

확정일자 신청은 임차인이나 임차인의 위임을 받은 자가 합니다(「확정일자 부여 및 열람제공에 관한 규정」 제7조제2항).

 

임차인의 위임을 받은 자란 임차인의 확정일자 신청 위임장(별지 제7호 서식)을 소지하고 위임받은 자의 신분을 확인할 수 있는 신분증을 제시하는 자를 말합니다(「확정일자 부여 및 열람제공에 관한 규정」 제7조제3항).

 

확정일자 신청은 임대차계약서 원본과 확정일자 신청서(별지 제6호서식)를 구비해서 접수합니다.

 

확정일자 신청을 사업자등록 신청이나 사업자등록 정정신고와 동시에 하는 경우 사업자등록 신청서와 사업자등록 정정신고서에 의해서 접수합니다(「확정일자 부여 및 열람제공에 관한 규정」 제7조제1항, 「부가가치세법 시행규칙」 별지 제4호서식, 별지 제11호서식 및 「법인세법 시행규칙」 별지 제73호 서식).

 

 

 

 

 

 

지금까지 상가임대차계약서 확정일자의 효력과 신청절차 등에 대해서 알아보았습니다. 부동산 임대차와 관련하여 법적분쟁이 발생한 경우에 변호사의 도움을 받아 대응하는 것이 효과적입니다.
수원부동산임대차변호사 한병진 변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절하고 명쾌한 상담과 체계적인 소송수행을 통해 여러분들의 부동산임대차 분쟁을 해결하여 드리겠습니다.