상가임대차의 보증금 증액 청구

상가임대차의 보증금 증액 청구

 

 

안녕하세요? 부동산, 임대차 관련법에 전문지식과 노하우를 겸비한 부동산임대차변호사 한병진 변호사입니다.
상가임대차의 차임이나 보증금의 증액기준은 차임이나 보증금의 100분의 9의 금액을 초과할 수 없습니다.
오늘은 상가임대차의 차임, 보증금 증액 청구에 대해서 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

 

 

상가임대차 보증금 증액 청구는?

 

질문) 서울에서 보증금 1억원, 월세 100만원에 상가건물을 임차해서 가게를 운영하던 중 8개월째에 건물주가 주변 시세가 많이 올랐다며 보증금을 5천만원 더 올려달라고 합니다. 어떻게 해야 할까요?

 

답변) 임대인의 보증금 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 보증금 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 할 수 없습니다.

설사 1년이 지나서 증액을 청구한다 하더라도 약정한 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하여 증액청구할 수 없습니다.
 
그래서 질문과 같이 보증금이 2억원(보증금 1억원 + 월세 100만원 × 100)인 경우에는 1800만원을 초과해서 증액청구할 수는 없습니다.

 

 

차임, 보증금증액 청구는?

 

임대인은 임대차계약의 존속 중에 차임이나 보증금이 임차상가건물에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 된 때에는 장래에 대해서 그 증액을 청구할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조제1항).

 

임대차계약이 갱신되는 경우도 임대차가 존속하고 있는 것으로 보아야 하기 때문에 증액청구를 할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제3항 단서).

 

 

차임증액 금지 특약은?

 

임대인의 차임증액청구는, 당사자 사이에 차임증액을 금지하는 특약이 있는 경우는 할 수 없습니다.
 
하지만 임대인은 차임불증액의 특약이 있더라도 그 약정 후 그 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있는 경우에 차임증액청구를 할 수 있습니다(대법원 1996. 11. 12. 선고 96다34061 판결).

 

 

증액청구 기간 및 금액의 제한은?

차임이나 보증금의 증액청구가 인정되는 경우도 청구 기간과 금액에 일정한 제한이 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조제1항 후단 및 제2항).

 

임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내는 증액청구를 할 수 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조제2항).

 

 

 

 

 

 

차임 또는 보증금의 감액청구는?

 

임차인은 차임이나 보증금이 임대상가건물에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 된 때에는 장래에 대해서 그 감액을 청구할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조제1항). 임대차계약이 갱신되는 경우에도 임대차가 존속하고 있는 것으로 보아야 하기 때문에 감액청구를 할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제3항 단서).

 

 

차임감액 금지 특약의 무효는?

 

증액금지의 특약과는 달리, 감액금지의 특약은 임차인에게 불리하기 때문에 효력이 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제15조 및 「민법」 제652조에 따른 제628조의 준용).
 
그래서, 임차인은 차임감액금지특약을 하였더라도 경제사정의 변경 등을 원인으로 차임감액청구를 할 수 있습니다.

 

 

 

 

증액 부분의 담보물권자에 대한 대항력은?

 

보증금 증액 부분에 대한 대항력

 

대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후에 임대인과의 합의에 의해서 보증금을 증액한 경우에는, 보증금 중 증액부분에 관해서는 저당권에 기해서 건물을 경락받은 소유자에게 대항할 수 없게 됩니다(대법원 1990.8.14. 선고 90다카11377 판결).

 

 

증액에 따른 임대차계약서 작성 및 확정일자는?

 

증액청구에 따라 차임이나 보증금을 올려주었거나 재계약을 통해서 올려준 경우는, 그 증액된 부분을 위한 임대차계약서를 작성하여, 그 증액부분의 임대차계약서에 확정일자를 받아 두어야만 그 날부터 후순위권리자보다 증액부분에 대해서 우선하여 변제받을 수 있습니다.
 
그래서 차임이나 보증금을 증액하는 경우에는 부동산등기부을 확인해서 임차상가건물에 저당권 등 담보물권이 새롭게 설정되어 있지 않는지를 확인한 뒤 증액여부를 결정하는 것이 안전합니다.

 

 

 

 

 

 

 

지금까지 상가임대차의 차임, 보증금 증액 청구에 대해서 살펴보았습니다. 부동산 임대차 와 관련한 분쟁이 발생한 경우 변호사의 도움을 받아 대응하는 것이 효과적입니다.
부동산임대차변호사 한병진 변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절하고 명쾌한 상담과 체계적인 소송수행을 통하여 여러분들의 부동산 분쟁을 해결하여 드리겠습니다.