주택임대차보호법상 우선변제권에 대해

주택임대차보호법상 우선변제권에 대해

 

 

안녕하세요? 부동산 임대차 관련법에 대한 전문지식과 다양한 실무경험을 겸비한 부동산변호사 한병진변호사입니다.
대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 임차주택이 경매 및 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위담보권자나 그 밖의 일반채권에 우선해서 보증금을 변제받을 수 있습니다.
오늘은 주택임대차보호법에 규정되어 있는 우선변제권에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

주택임대차보호법상 우선변제권에 대해 알아보자!

 

우선변제권의 개념과 요건은?

 

우선변제권은 임차주택이 경매나 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해서 보증금을 변제받을 권리를 말합니다(「주택임대차보호법」 제3조의2제2항).

 

우선변제권은 임차인이 1.대항요건(주택의 인도 및 전입신고)과 2.임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 취득됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의2제2항).

 

 

확정일자의 취득은?

 

확정일자는 증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해서 법률상 인정되는 일자를 말합니다(대법원 1998. 10. 2. 선고 98다28879 판결).

 

확정일자는 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하며, 허위로 날짜를 소급해서 주택 임대차계약을 체결하여 우선변제권 행사를 방지하기 위해서 마련된 제도입니다(대법원 1999. 6. 11. 선고 99다7992 판결).

 

 

확정일자를 받는 절차는?

임차인의 우선변제권을 위한 확정일자는 임차인 등이 주택임대차계약증서 원본이나 사본을 소지하고, 임대주택소재지의 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터 또는 시, 군, 구의 출장소를 방문해서 부여받을 수 있습니다(「주택임대차계약증서상의 확정일자 부여에 관한 규칙」 제2조).

 

전입신고 이후 확정일자 부여를 별도로 청구할 수 있고, 임차인의 가족 또는 지인 역시 임차인과의 관계를 증명하지 않고 확정일자의 부여를 청구할 수 있습니다(「확정일자 업무편람」 9쪽).

 

 

 

 

 

 

 

 

* 확정일자를 위한 임대차계약서 확인사항은?

 

확정일자를 받기 위해선 계약서가 아래와 같은 요건을 갖추어야 합니다(「주택임대차계약증서상의 확정일자 부여에 관한 규칙」 제3조).

 

- 주택임대차계약증서가 임대인·임차인의 인적사항, 임대차 목적물, 임대차 기간, 보증금 등이 적혀 있는 완성된 문서여야 합니다. 주택임대차의 주택과 그 기간 등이 기재되어 있지 않은 영수증 등에 확정일자를 받더라도 우선변제권의 효력은 발생하지 않으므로 주의해야 합니다.

- 계약당사자(대리인이 계약을 체결한 경우에는 그 대리인을 말함)의 서명 또는 기명날인이 있어야 합니다.

- 연결되는 글자에 빈 공간이 있는 경우에는 계약당사자가 빈 공간에 직선 또는 사선을 긋고 도장을 찍어 그 부분에 다른 글자가 없음을 표시해야 합니다.

- 정정한 부분이 있는 경우에는 계약당사자가 그 부분에 서명하거나 날인해야 합니다.
- 기존에 확정일자가 부여되지 않았어야 합니다.

 

 

계약서 사본에 확정일자를 부여하더라도 확정일자의 효력이 인정되므로, 주택임대차계약증서가 사본임을 이유로 읍장, 면장, 동장 또는 출장소장은 확정일자의 부여를 거절할 수 없습니다.

 

확정일자를 받은 주택임대차계약서를 분실 및 멸실한 경우는 해당 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터나 시·군·구의 출장소에서 확정일자 부여 시 작성한 확정일자부를 열람하고 이에 의하여 확정일자를 받은 사실을 증명할 수 있으면, 우선변제권을 주장할 수 있습니다(「주택임대차계약증서상의 확정일자 부여에 관한 규칙」 제5조제1항 및 별지 제2호서식 참조).

 

 

 

 

 

우선변제권의 발생시기는?

 

임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마친 당일 또는 그 이전에 주택임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 생깁니다(대법원 1999. 3. 23. 선고 98다46938 판결).
 
우선변제권을 행사하기 위해선 우선변제권의 요건이 경매절차에 따르는 배당요구의 종기인 경락기일까지 존속되고 있어야 합니다(대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

지금까지 주택임대차보호법상 우선변제권에 대해 알아보았습니다. 부동산 임대차와 관련하여 법적 분쟁이 발생한 경우에 변호사의 도움을 받으며 대응하는 것이 효과적입니다.
부동산변호사 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절하고 명쾌한 상담과 체계적인 소송수행으로 여러분들의 부동산분쟁을 해결하여 드리겠습니다.