수원부동산변호사 - 주택임대차보호법의 적용대상

수원부동산변호사 - 주택임대차보호법의 적용대상

 

 

안녕하세요? 부동산 임대차 관련법에 대한 전문지식과 다양한 실무경험을 겸비한 수원부동산변호사 한병진변호사입니다.
주택임대차보호법 원칙적으로 주거용건물인 주택을 적용대상으로 합니다.
오늘은 주택임대차보호법의 적용대상에 대해서 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

주택임대차보호법의 적용대상에 대해 알아보자!

 

주택임대차보호법은 원칙적으로 주거용 건물(주택)을 적용대상으로 합니다.

 

주거용 건물과 비주거용 건물의 구분은 임차건물이 현재 일상생활을 하는데 사용되느냐 하는 사실상의 용도를 기준으로 판단해야 하고 공부(등기부등본, 건축물대장)상의 용도를 기준으로 판단할 것은 아닙니다.

 

건물의 등기 및 건축허가 여부와는 무관합니다. 주거용 건물인지 여부의 판단시점은 계약 체결 시입니다.

 

 

 

 

 

공부상 용도는 공장이나 현재 주거로 사용하는 경우는?

 

 질문) 저는 건축물 대장상의 용도는 공장으로 되어 있는데 현재 내부구조를 변경해서 주거로 사용하고 있는 건물을 임차해서 입주와 전입신고를 마쳤습니다. 이런 경우 주택임대차 보호법의 적용을 받을 수 있나요?

 

답변) 적용을 받을 수 있습니다. 어떤 건물이 주택임대차보호법의 적용의 대상이 되는 주거용 건물인지 여부는 등기기록, 건축물대장 등 공부상 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 사실상 주거로 사용하는지 여부를 기준으로 결정합니다.

 

따라서 공부상요도가 상가, 공장으로 되어 있어도 이미 건물의 내부구조 및 형태가 주거용으로 용도 변경된 건물을 귀하가 임차해서 그곳에서 일상생활을 영위하면서 사실상 주거로 사용하고 있다면 주택임대차보호법이 적용됩니다.

 

주택의 일부를 점포로 개조한 경우는?

 

질문) 저는 현재 주택의 일부를 구멍가게로 개조한 건물을 임차해서 입주와 동시 전입신고를 마치고 그곳에 거주하면서 구멍가게를 운영하고 있습니다. 이런 경우도 주택임대차 보호법의 적용을 받을 수 있나요?

 

답변) 적용을 받을 수 있습니다. 왜냐하면 주택임대차보호법 제2조 후문은 임차주택의 일부를 주거 이외의 목적으로 사용되는 경우도 같은 법이 적용된다고 규정하고 있기 때문입니다.

 

하지만 귀하의 주장과는 달리 건물 중 주택과 점포의 구조와 점유면적, 건물의 주된 용도 등을 참작할 때 오히려 비주거용건물의 일부를 주거로 사용하고 있는 경우라고 판단되면 주택임대차보호법이 적용되지 않을 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

임대기간 중에 비주거용건물을 주거용으로 개조한 경우에는?

 

질문) 저는 점포용 건물을 임차해서 장사를 하다가 영업이 잘 되지 않아 현재는 주거용으로 내부를 개조해서 거주하고 있습니다. 이런 경우 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있나요?

 

답변) 원칙적으로 적용을 받을 수 없습니다. 왜냐하면 주택임대차보호법이 적용되기 위해서는 임대차계약 당시에 이미 임대건물이 주거용도로 사용할 수 있어야 합니다. 따라서 귀하의 경우와 같이 계약 당시에 점포용 건물이었다면 그 후 임차인이 임의로 주거용으로 개조하더라도 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 없습니다.

 

단, 귀하가 임대인의 승낙을 얻어 주거용으로 개조한 경우 개조한 때부터 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있습니다.

 

임차주택이 미등기건물인 경우에는?

 

질문) 제가 현재 임차하고자 하는 주택이 미등기인데 이런 경우 건물에도 주택임대차보호법이 적용되어 임대차계약서에 확정일자를 받아두면 우선변제권 행사를 할 수 있나요?

 

답변) 미등기건물이라고 주택인 이상 주택임대차보호법의 적용을 받습니다. 그래서 귀하의 경우 임대차계약서의 확정일자를 받아 두면 앞으로 위 주택에 소유권보존등기가 경료되고 근저당권이 설정되어 경매되더라도 근저당권자에 우선해서 임대보증금을 변제받을 수 있습니다.

 

위와 같은 경우에 임대차 계약을 체결하기 전에 귀하에게 임대하는 사람이 실제 소유자(건축물대장에 의해 건물소유자로 확인된 신축자)이거나 그로부터 임대권한을 부여받은 사람인지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

 

 

 

 

 

지금까지 주택임대차보호법의 적용대상에 대해 알아보았습니다. 부동산 임대차를 진행하시다가 법적분쟁이 발생한 경우 변호사의 도움을 받으며 대응하는 것이 효과적입니다.
수원부동산변호사 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절하고 명쾌한 상담과 체계적인 소송수행으로 도와드리겠습니다.