주택임대차보호법상의 대항력에 대해

 

주택임대차보호법상의 대항력에 대해

 

 

 

안녕하세요? 부동산, 임대차 관련법에 전문지식과 다양한 실무경험을 겸비한 부동산소송변호사 한병진변호사입니다.
이미 유효하게 성립한 권리관계를 제3자가 부인하는 경우 그 부인을 물리칠 수 있는 법률상의 권능을 대항력이라고 합니다.
오늘은 주택임대차보호법상 대항력에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

임대인의 지위의 당연승계는?

 

임차인이 대항력이 있다는 것은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 당연승계하므로 임대기간 동안 계속 거주할 수 있고 임대기간이 만료되면 양수인으로부터 보증금을 반환받을 때까지 임차주택을 비워주지 않아도 된다는 것을 의미합니다.

 

양수인에는 매매·증여·상속 및 경매·공매 뿐만 아니라 미등기인 무허가건물의 소유권을 사실상 양수한 경우도 포함됩니다.

 

대항력이 있으면 임대인의 지위가 양수인에게 당연승계되므로 임차인은 양수인에 대하여만 임대보증금 반환청구를 할 수 있습니다.

 

대항요건 구비 후 임차주택이 다른 사람에게 양도된 경우는?

 

질문)저는 주택을 임차해서 입주후 주민등록을 마쳤는데 임대인이 임차주택을 다른 사람에게 양도하였습니다. 제가 임차주택의 양수인에게 임차권을 주장할 수 있을까요. 만일 임대기간이 끝난 후 임대보증금을 반환받지 못하고 있는 사이에 주택이 양도되면 어떻게 될까요?

 

답변) 귀하는 양수인에게 임차권을 주장할 수 있습니다. 왜냐하면 주택임차인이 대항요건을 갖춘 후 주택이 양도되면 양수인은 임대인의 지위를 당연히 승계하는 것으로 되기 때문입니다. 따라서 귀하는 양수인과 다시 임대차계약을 체결할 필요없이 나머지 임대기간 동안 계속 거주하다가 임대기간이 끝나면 양수인으로부터 보증금을 반환받을 수 있습니다.

 

그리고 임대기간이 끝난 경우에도 귀하가 임대보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 계속하는 것으로 보게 되고, 그 상태에서 임차주택을 양수한 자는 임대인의 지위를 승계하게 되므로 설사 양수인이 명도를 청구하는 경우도 보증금을 반환받을 때까지는 임차주택을 비워 줄 의무가 없습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

임차권의 양도와 대항력은?

 

질문) 저는 주택소유자인 임대인의 동의를 받아 대항력 있는 임차인으로부터 임차권을 양도받았습니다. 그러나 원래의 임차인이 대항력을 취득한 후 제가 임차권을 양도받기 전에 임차주택에 관해서 근저당권이 설정되고 그 근저당권에 기한 경매절차가 현재 진행 중에 있습니다. 저는 매수인에 대해서 임대보증금을 반환받을 때까지 임차주택을 비워주지 않아도 됩니까 ?

 

답변) 귀하처럼 임대인의 동의를 얻어 대항력을 갖춘 임차인으로부터 적법하게 임차권을 양도받은 경우 임차인의 주민등록 퇴거일부터 주민등록법상의 전입신고기간인 14일 이내에 전입신고를 마치고 주택에 입주하였다면 원래의 임차인이 갖고 있던 대항력을 주장할 수 있습니다. 따라서 귀하가 위 요건을 갖추었다면 임차권을 양도받기 전에 근저당권이 설정되었어도 그 실행을 위한 경매절차에서 매수한 자에 대해서 임대보증금을 반환받을 때까지 임차주택을 비워주지 않아도 됩니다(대법원 1988.4.25. 선고 87다카2509 판결, 대법원 1994.6.24. 선고 94다3155 판결 각 참조).

 

대항력이 없는 주택임차인의 임대보증금 회수

 

질문)저는 주택을 보증금 4,000만원에 임차해서 입주하고 주민등록전입신고를 마쳤습니다. 그런데 그 후 등기기록을 열람해서 보니 제가 임차하기 전에 이미 임대인이 은행에서 돈을 차용하면서 근저당권을 설정한 사실을 알게 되었습니다. 만일 앞으로 위 임차주택에 대한 근저당권실행을 위한 경매절차가 개시된다면 저는 어떠한 방법으로 임대보증금을 회수할 수 있습니까 ?

 

답변) 귀하의 경우는 주택인도 및 주민등록을 갖추기 전에 이미 근저당권이 설정되어 있었기 때문에 매수인에게 대항력을 행사할 수 없습니다. 그러나 계약서에 확정일자를 받아두면 앞으로 경매절차에서 배당요구를 하여 선순위 근저당권자의 채무 변제에 충당하고 남은 배당대금이 있는 경우 후순위 근저당권자와 기타 일반채권자에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있으므로 임차주택의 담보가치가 충분하다면 지금이라도 계약서에 확정일자를 받아두는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

 

가압류된 주택을 양수한 사람(제3취득자)과 임대차계약을 체결한 경우는?

 

질문) 저는 가압류된 주택을 양수한 사람으로부터 가압류가 해제될 것이라는 말을 믿고 주택을 임차하여 입주 후 주민등록을 마치고 확정일자까지 갖추었습니다. 그런데 그후 가압류채권자가 본안소송에서 승소판결을 얻어 위 주택에 대한 강제경매를 신청하였습니다. 저는 어떠한 방법으로 보호를 받을 수 있습니까?

 

답변) 귀하의 경우는 매수인에게 대항할 수 없고, 확정일자를 갖추거나 소액임차인이라도 배당요구를 할 수 없습니다. 다만 배당을 실시한 결과 잉여액이 있는 경우에는 제3취득자에게 교부될 잉여금교부청구권을 가압류한 후 압류 및 추심명령 또는 전부명령을 받아 임대보증금 중 일부를 회수할 수도 있습니다.

 

 

 

 

 

지금까지 주택임대차보호법상의 대항력에 대해 알아보았습니다. 부동산 임대차와 관련하여  분쟁이 발생한 경우 변호사의 도움을 받으면서 대응하는 것이 훨씬 효과적입니다.
부동산소송변호사 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 명쾌하고 친절한 상담과 체계적인 소송수행으로 도와드리겠습니다.