상가임대차계약 시의 체크리스트

상가임대차계약 시의 체크리스트

 

 

 

안녕하세요? 부동산, 임대차 관련법에 대한 전문지식과 다양한 실무경험을 겸비한 부동산임대차변호사 한병진변호사입니다.
음식점 등의 창업자가 점포에 관해 임대차계약을 체결할 때에는 권리관계 확인, 임대차보증금의 회수가능성, 임대인의 신원확인 등의 사항을 잘 체크하여야 안전합니다.
오늘 이 시간에는 상가임대차계약 시의 체크리스트에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

상가건물의 권리관계 확인은?

 

임대차계약 전에 등기소에서 해당 상가건물에 관한 부동산 등기부등본(건물, 토지 또는 집합건물)을 발급받아 해당 부동산에 설정 및 기입된 근저당권설정등기, 가등기, 가압류, 가처분 등을 확인하여야 합니다.

 

부동산 및 상가건물의 용도 확인은?

 

시·군·구청 민원실 등에서 건축물관리대장, 토지대장을 발급받아 지번, 면적, 소유자 등을 확인하고 등기부등본의 내용과 다른 점이 있는지 확인하고, 토지이용계획확인원을 발급받아 해당 건물의 용도지역, 용도지구, 앞으로의 개발계획수립 여부 등을 체크하여야 합니다. 그리고, 자신이 염두에 두고 있는 상가건물의 지역이 자신이 선택한 업종의 허가나 신고가 가능한지 여부를 반드시 확인해야 안전합니다.

 

임대차보증금의 회수가능성 판단은?

 

부동산등기부등본에 근저당권설정등기, 가등기, 가처분, 가압류 등이 기입되어 있는 상가건물은 일단 임대차보증의 회수가능성에 대하여 유의하여 잘 판단하여야 합니다.
 
임차할 점포의 매매시세와 비교하여 근저당권설정등기의 채권최고액, 선순위 임차인의 임대차보증금, 본인의 임대차보증금을 합한 금액의 비율이 과다할수록 임대차보증금의 회수가능성이 낮아질 것입니다.

 

 

 

 

 

 

 

임대차계약의 체결은?

 

임대인의 신원확인

 

실제 소유자라고 주장하는 자가 아니라 부동산등기부등본에 기재된 소유자와 임대차계약을 체결하여야 하고, 가급적 소유자와 직접 만나서 계약을 체결하는 것이 안전합니다. 임대인의 신원은 부동산등기부등본, 주민등록증, 등기권리증 등을 대조해서 확인하는 것이 안전합니다.

 

대리인 출석 시 확인사항

 

상가건물의 소유자를 대신해서 대리인이 출석한 경우 임차인은 소유자로부터 대리권 수여에 관한 위임장과 인감증명서를 확인해야 하고 소유자에게 연락을 취해서 정당한 대리인인지를 반드시 확인하여야 합니다.

 

계약내용의 결정 및 계약서 기재사항

 

임대차계약서는 다음과 같은 사항이 기본적으로 기재되어야 합니다.

-목적물 표시(다가구건물인 경우 호수 정확히 기재)
※ 가급적 부동산등기부등본 및 건축물대장과 일치하도록 기재해야 합니다.

-대금의 액수와 지불시기 및 방법

-임대인과 임차인 성명, 주민등록번호, 주소, 연락처

-임대차기간, 상가건물의 인도시기
※ 가급적 권리금, 시설비, 중복업종제한규정이 없음에 대한 확인 등을 계약서에 기재하는 것이 좋습니다.

 

-계약 일시(연월일)

 

 

특약사항

 

계약 위반 시의 책임, 해약조건, 충분한 임차기간의 보장명시, 임차권등기 협조, 하자·보수 문제 등을 기재하여 두면 좋으며, 간판설치, 전기용량증설 등 시설물 설치가 필요한 경우 미리 소유자와 협의하는 것이 좋습니다. 합의된 내용은 가급적 계약서에 명확히 기재하는 것이 사후의 분쟁예방을 대비하는 차원에서 필요합니다.
 
관리비 내역 중 엘리베이터와 주차장 같은 공공시설 이용료, 전기 사용료 등 지출 내역을 일일이 따져보고 불필요하거나 불합리한 내용은 없는지 확인한 후 협의된 내용은 계약서에 명확히 기재하는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

 

 

 

계약서 작성요령은?

 

매매대금은 가급적 한글 또는 한자로 쓰되 아라비아숫자와 병행해서 표기합니다.

애매한 문구는 삼가고 객관적으로 보아 누구라도 이해하고 알기 쉽고 구체적으로 작성하는 것이 좋습니다.

특약사항란에는 계약체결 후 상가건물을 인도하기 전에 설정되는 근저당 설정등기, 가등기, 가압류, 가처분 등이 있는 경우에는 계약해제를 할 수 있다는 취지와 위약금 금액 등을 명시하는 것이 좋습니다.
 
계약서 내용 중 일부 문구를 정정하고자 하는 경우에는 두 줄을 그어 그 위에 정정할 내용을 기재하고 임대인과 임차인 모두 날인을 합니다.

계약을 체결하기 전 중도금 및 잔금 지급일정과 상가건물의 인도일을 조정하게 되고, 인테리어 및 영업설비의 설치 등을 위하여 이사일 및 건물출입일 등을 협의, 조정합니다.
 
임대차계약서를 작성한 후 다시 한 번 계약 내용을 꼼꼼히 살펴보는 것이 좋고, 이상이 없으면 기명날인하고, 임대차계약서가 두 장 이상인 경우 각 장의 접속부분에 임차인 및 임대인의 간인을 모두 찍습니다.

 

 

 

 

 

 

잔금처리와 확정일자 받아두기 등은?

 

잔금지급 전 공부 등의 재확인

임차인은 잔금지급 당일 다시 한 번 부동산등기부등본을 발급받아 임대차계약 후 잔금 지급일 사이에 혹시 근저당설정등기, 가압류, 가처분 등의 새로운 권리관계가 발생하였는지를 최종 확인하여야 합니다.
 

잔금지급 전 목적물 최종 점검확인

 

임차인은 잔금지급 당일 다시 한 번 점포를 둘러본 후 새로운 하자나 중대한 하자가 발견되면 잔금지급을 유보하고 그 해결에 관하여 협의한 후에(협의내용을 가급적 임대차계약서에 추가로 기재하는 것이 좋음) 잔금지급을 결정하는 것이 안전합니다.
 
하자가 없는 것으로 최종 확인되었을 때는 잔금을 지급하고, 그와 동시에 임대인으로부터 잔금수령에 관한 영수증을 받아 두어야 하고, 임대차계약 시 임차권등기, 전세권, 근저당권 설정을 합의한 경우는 그와 관련된 서류 일체를 받아 두도록 합니다.

 

전임차인의 관리비와 제세공과금 체납 확인

 

해당 점포에 임차인이 있던 경우에는 입주 전까지의 관리비, 전기료, 상·하수도료 등을 확인하고, 해당 금액을 정산한 후 영수증을 받아 두어야 합니다.

 

임대차의 대항력 확보

임대인에게 잔금을 지급하였다면 그와 동시에 관할 세무서에 가서 사업자등록신청과 함께 임대차계약서에 확정일자를 받아 두어야 임차건물이 경매나 공매되는 경우 확정일자보다 후순위 담보권자나 일반채권자보다 우선해서 배당을 받을 수 있습니다.

 

 

 

 

오늘은 상가임대차계약 시의 체크리스트에 대해 알아보았습니다. 상가건물임대차와 관련해서 법적 분쟁이 발생하는 경우 변호사의 도움을 받으며 대응하는 것이 효과적입니다.
부동산임대차변호사 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절하고 명쾌한 상담과 체계적인 소송수행으로 여러분들의 부동산 분쟁을 해결하여 드리겠습니다.