압류등기된 주택 임차인의 우선변제권

압류등기된 주택 임차인의 우선변제권

세금 체납으로 압류등기가 된 주택을 임차하였더라도 소액보증금을 최우선으로 변제받을 수 있다는 판결이 있었습니다(울산지방법원 2012나1948). 부동산 공매절차에서 5순위로 배당받은 A조합은 2순위로 소액보증금을 최우선변제 받은 ㄱ씨를 상대로 부당이득금반환 청구소송을 제기하여 1심에서는 승소했으나 항소심에서 패소하였습니다. 위 사건에 대해 살펴보겠습니다.

A조합이 2003년 근저당권설정등기를 마친 주택에 울산시는 2004년 조세채권으로 압류등기를 하고 3달 후에 ㄱ씨가 입주했습니다. 2009년 울산시가 위 주택에 대해 공매를 신청하여 매각대금 배당절차에서 ㄱ씨가 최우선변제권이 있는 소액임차인이라는 이유로 2순위에 해당하는 보증금 1400만원을 배당받자 5순위로 배당받은 A조합은 "압류등기 이후에 입주한 ㄱ씨는 최우선변제권이 없다"며 소송을 제기하였습니다.

위 소송의 항소심 담당 재판부는 "주택임대차보호법이 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖추라고 요구하고 있는 것은, 가장임차인과 경매가 개시됐다는 사실을 알면서도 위험을 무릅쓰고 주택을 임차한 임차인까지는 보호할 필요가 없다는 정책적인 고려 때문이다"라며 "경매개시결정등기와는 달리 국세징수법상의 공매는, 공매가 개시된 사실이 등기부에 나타나지 않고 압류된 모든 부동산에 대해 공매절차가 진행되는 것도 아니어서, 제3자로서는 압류등기의 기재만으로 곧바로 공매가 진행되고 있다는 사실을 인지하기가 곤란한데 압류등기일을 기준으로 보호받을 임차인과 보호받지 못할 임차인을 구분하는 것은 부당하다"고 설명하였습니다.

담당 재판부는 "민사집행법상 경매절차와 국세징수법상 공매절차가 비록 유사한 측면이 있다고는 하지만 엄연히 법률상 별개의 절차이고, 공매절차에는 '경매신청의 등기'라는 절차나 용어가 전혀 없다"며 "명시적인 규정이 없는데도 주택임대차보호법 제8조 제1항의 '경매신청의 등기'에 '체납처분에 의한 압류 등기'도 포함된다고 해석하는 것은 임차인에게 예상치 못한 손해를 입힐 우려가 크기 때문에 부당하다"고 설명했습니다.

주택임대차보호법은 임차인에게 우선변제권을 인정하면서 경매신청의 등기 전에 전입신고 등의 대항요건을 갖추어야 한다고 규정하고 있습니다. 주택임대차와 관련한 분쟁이 있다면, 임대차전문변호사 한병진변호사를 찾아주시기 바랍니다.