농지임대차 무효 판결이

농지임대차 무효 판결이

농지 임대를 금지하고 있는 농지법 제23조는 강행규정이어서 이를 위반한 임대차계약은 무효입니다. 따라서 농지를 임대한 경우 임대인으로서 임차인에게 차임 지급을 청구할 수는 없지만, 농지를 점유 사용한 임차인에게 부당이득반환이나 손해배상을 청구하는 것은 가능하다는 대법원 판결이 나왔습니다(대법원 2013다79887). 위 대법원 판결을 살펴보겠습니다.

농지를 상속받은 K씨는 이를 L씨에게 1년간 빌려주기로 하면서 1년치 450만원 임대료를 미리 받았습니다. 1년 후 기간이 만료되었지만 L씨는 그 다음해 3월까지 K씨의 토지를 무단으로 점유를 하였습니다. 그러자 K씨는 무단 점유기간 동안 입은 임대료 상당의 손해를 배상하라고 소송을 제기하였습니다.

이에 L씨는 농지 임대는 농지법에 위반하여 무효이라고 하면서 L씨가 받아간 450만원의 임대료도 부당이득이므로 돌려달라며 맞소송을 제기하였습니다. 

위 소송의 1심에서는 A씨의 주장을 받아들여 L씨에게 "무단점유 기간 동안의 임료 상당 손해 400여만원을 지급하라"고 판결했습니다.

2심에서는 1심과 같이 L씨에게 무단점유 기간 동안의 손해를 배상하라고 했지만, A씨에게도 L씨로부터 받은 임대료 450만원을 돌려주라고 판결했습니다. 2심은 "A씨가 강행규정인 농지법 제23조를 위반해 농지를 임대한 것은 선량한 풍속 기타 사회질서에 위배되는 불법원인급여에 해당한다"면서 이를 돌려주라고 판결한 것입니다.

대법원 판결은 항소심과 달랐습니다. 

대법원은 "농지 임대차는 그 대상이 농지라는 특수성이 있지만, 목적물을 사용·수익하게 하고 차임을 지급받기로 하는 약정이라는 점에서는 일반적인 부동산 임대차와 본질적인 차이가 없다"며 “경자유전(耕者有田) 원칙과 농지의 합리적인 이용 등을 위해 규제의 대상이 돼 있기는 하지만, 특별한 사정이 없는 한 그 계약 내용이나 성격 자체로 반윤리성·반도덕성·반사회성이 현저하다고 단정할 수는 없다"고 설명했습니다. 

대법원은 "농지 임대차계약을 근거로 약정 차임을 청구하는 등 계약내용의 적극적 실현을 구하는 것은 허용될 수 없지만, 여기서 더 나아가 임대기간 동안 임차인이 해당 농지를 사용·수익함으로써 얻은 토지사용료 상당의 점용이익에 대해 임대인이 부당이득반환이나 손해배상을 청구하는 것마저 배척해 임차인으로 하여금 사실상 무상사용을 하게 하는 반사이익을 누릴 수 있도록 해야만 농지법의 규범 목적이 달성된다고 볼 수도 없다"고 하면서 항소심 판결을 파기환송 하였습니다.

위 대법원 판결은 임대인이 땅투기 후 비용회수를 하려는 경우 등을 제외하면 농지 임대차계약이 반사회질서의 법률행위는 아니므로 농지임대를 불법원인급여로 볼 수는 없다는 취지입니다. 그러나 농지를 임대하게 되면 형사상으로는 농지법 위반으로 1,000만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 

농지임대차계약 등 임대차나 부동산과 관련한 소송이 있다면, 부동산전문변호사인 한병진 변호사를 찾아주시기 바랍니다.