토지거래허가구역과 신의칙 위반

토지거래허가구역과 신의칙 위반

토지거래허가구역 내에 있는 토지를 매매할 경우 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 관할관청의 토지거래허가를 얻지 못하였다면 그 매매계약은 무효이며 기지급한 매매대금을 반환 받을 수 있다는 것이 대법원의 확립된 판례입니다.

그런데 최근, 토지거래허가구역 내에 토지에 대해 매매계약을 체결한 경우 토지거래 불허가 결정이 나면 지급했던 매매대금을 전부 돌려받을 수 있다는 점을 악용하여 부동산매매계약을 체결하여 온 부동산중개업자에게 계약금 등을 돌려주지 않아도 된다는 판결이 내려진 바 있습니다. 위 판결에 대해 살펴보겠습니다.

부동산중개업자인 A씨 등은 피고 소유의 토지거래허가구역 내의 토지를 매수하기로 계약한 뒤 계약금과 중도금 1억원을 지급하였습니다. 그러나 관할 관청은 토지매수인이 외지인이라는 이유에서 토지거래를 불허가 하였고, A씨 등은 매매계약이 무효이므로 이미 지급한 계약금과 증도금 등 1억원을 돌려달라며 소송을 제기하였습니다.

위 사건의 1심과 2심에서는 피고는 원고들에게 600만원만 지급하면 된다는 취지의 원고일부승소판결을 내렸습니다. 

 

항소심 재판부는 "원고들은 토지 거래허가구역내의 토지를 매수해 단기간에 전매차익을 노리고, 뜻대로 되지 않으면 대법원 판결의 법리를 이용해 지급한 매매대금을 회수하려는 부정한 목적을 가지고 토지계약을 체결해, 토지의 전매자를 물색하지 못하면 일방적으로 요건이 미비된 토지거래허가 신청서를 관할관청에 접수시켜 불허가처분을 받아 매매대금반환 청구소송을 제기했다"고 보았습니다.

그리고 "원고들이 대법원의 법리를 내세워 기지급 계약금과 중도금의 반환을 구하는 것은 신의칙에 위반한 주장으로 허용되어서는 안된다"고 밝혔습니다. 

이에 덧붙여 재판부는 "토지거래허가구역 내에 위치하고 있는 토지에 대한 원고들과 피고 사이의 계약은 토지거래계약허가를 받을 것을 전제로 한 것이어서 거래계약이 불허됐다면 불허가된 때로부터 확정적으로 계약이 무효가 되는 것이 원칙이나, 이 사건은 피고의 동의나 허락을 받지 않고 원고들이 일방적으로 신청했다가 불허가 받은 것이므로 매매계약이 확정적으로 무효가 되는 것은 아니라 할 것이다"고 설명하였습니다.

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