건물명도소송 연체 월세와 관리비 공제

건물명도소송 연체 월세와 관리비 공제

경매절차를 통해 상가를 매수한 경우에도 임차인이 연체한 월세와 관리비를 공제하고 보증금을 반환하면 된다는 대법원 판결이 나왔습니다(대법원 2015다218874). 위 건물명도소송 판결에 대해 살펴보겠습니다.

A씨는 2014년 7월 경매절차를 통해 상가를 사들였습니다. 이 상가의 전 소유자 B씨로부터 상가를 임차한 C씨는 4년간 월세와 관리비를 지급하지 못해 3,500만원을 연체한 상태였습니다. 

임차인 C씨는 2010년 4월 B씨와 보증금 2,500만원에 월세 187만원을 지급하기로 하는 내용의 임대차계약을 체결하였으나 계속해서 차임이 밀려 보증금보다 많은 금액을 연체하게 되었습니다.  

C씨는 A씨로 건물 소유자가 바뀐 이후에도 계속 월세 등을 납부하지 못하였고, 결국 A씨는 C씨와의 임대차계약을 해지하였습니다. 그리고 A씨는 연체된 월세를 보증금에서 공제하면 임대보증금 반환의무가 없다고 밝혔습니다.

이에 C씨는 보증금을 돌려받기 전까지는 상가를 비울 수 없다고 버텼고, A씨는 상가를 비워달라며 건물명도소송을 제기하였습니다.

건물명도소송을 담당한 1심에서는 C씨는 상가를 명도하고 밀린 관리비 등 2088만원을 A씨에게 지급하라며 A씨의 손을 들어주었습니다. 

반면 2심은 상가명도를 명하였지만, 밀린 관리비 등은 224만원만 지급하라는 판결을 내렸습니다. 2심은 A씨가 별도의 채권양도 요건을 갖추지 않는 한 연체차임채권이 승계되지 않는데 전 건물주인 B씨의 채권양도가 없었다면서, A씨는 건물 소유권 취득 후 C씨가 연체한 차임 224만여원만 보증금에서 공제하는 것이 가능하다고 판단하였습니다. 

건물명도소송은 대법원에 이르게 되었고 대법원은 1심과 결론을 같이 하여 A씨에게 원고일부패소 판결을 내린 원심을 깨고, 사건을 관할 고등법원으로 돌려보냈습니다. 

대법원은 "임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보한다"고 보았습니다.

따라서 "이러한 채무는 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다"고 밝혔습니다.

 

이어서 "임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료돼 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에도 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 있으면 이는 임대차보증금에서 당연히 공제된다고 봐야 한다"고 설명하였습니다.

건물명도소송 사례를 살펴보았습니다. 부동산 분쟁 및 소송은 부동산전문변호사와 함께 대응할 필요가 있습니다. 한병진변호사는 부동산전문변호사로서 다수의 부동산 소송을 승소로 이끈 경험이 있습니다. 부동산 분쟁과 소송에 대한 고민은 부동산전문변호사 한병진변호사에게 문의하여 주시기 바랍니다.