부동산실명제란?

부동산실명제란?

 

 

안녕하십니까. 부동산 관련법에 전문적인 지식을 갖춘 부동산전문변호사 한병진변호사입니다. 부동산실명제는 부동산 거래를 반드시 매매 당사자의 실제 이름으로 하도록 의무화한 제도로 부동산 실권리자명의등기에 관한 법률에 규정되어 있습니다. 오늘은 부동산실명제란 무엇인지 자세하게 부동산전문변호사 한병진변호사와 같이 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

부동산실명제는 실질적으로 본인이 보유하고 있는 부동산을 자신의 이름으로 등기하는 제도입니다. 따라서 부동산 거래는 반드시 매매당사자의 실제 이름으로 하여야 합니다.

 

부동산실명제는 자신이 소유한 부동산 소유권에 관한 등기를 타인의 명의로 하는 명의신탁의 금지를 그 핵심으로 합니다. 명의신탁이 채무면탈이나 조세포탈, 각종 법령상의 회피, 시세차익을 노린 투기 등에 악용되고 있기 때문에 이를 금지하는 것입니다.

 

부동산실명제에 따라 명의신탁은 신탁법에 의한 신탁등기, 가등기담보 등에 관한 법률에 의한 채무변제목적의 양도담보, 종중재산의 경우를 제외하고는 불가능하게 되었습니다.

 

위와 같은 경우를 제외하고 명의신탁 할 경우에는 효력이 없으며 형사처벌을 받거나 과징금을 부과받을 수 있습니다.

 

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률
 
부동산실권리자명의등기에 관한 법률이란 부동산에 관한 소유권과 그 밖의 물권을 실체적 권리관계와 일치하도록 실권리자 명의(명의)로 등기하게 함으로써 부동산등기제도를 악용한 투기, 탈세, 탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산 거래의 정상화와 부동산 가격의 안정을 도모하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률의 주요 내용

 

 

명의신탁약정이란?

 

명의신탁약정이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권(이하 "부동산에 관한 물권"이라 한다)을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자[이하 "실권리자"(실권리자)라 한다]가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기를 포함한다. 이하 같다)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정[위임ㆍ위탁매매의 형식에 의하거나 추인(추인)에 의한 경우를 포함한다]을 말합니다.

 

하지만, 다음의 경우는 제외합니다.

 

- 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전(이전)받거나 가등기하는 경우
- 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우
- 「신탁법」 또는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁재산인 사실을 등기한 경우

 

 

명의신탁자
명의신탁자란 명의신탁약정에 따라서 자신의 부동산에 관한 물권을 타인의 명의로 등기하게 하는 실권리자를 말합니다.

 

명의수탁자
명의수탁자란 명의신탁약정에 따라 실권리자의 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하는 자를 말합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

명의신탁약정의 효력은?

 

명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 합니다. 하지만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그렇지 않습니다. 명의신탁의 무효는 제3자에게 대항하지 못합니다.

 

 

실권리자 등기의무 위반 시의 제재는?

 

 

가. 과징금

 

실권리자 등기의무를 위반하는 자에게는 해당 부동산 가액(가액)의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과합니다.

 

- 제3조제1항을 위반한 명의신탁자
- 제3조제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자(실채무자)

 

 

나. 이행강제금

 

과징금을 부과받은 사람은 지체 없이 해당 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기해야 합니다. 이를 위반한 자에 대해선 과징금 부과일로부터 1년이 지난 때에 부동산평가액의 100분의 10에 해당하는 금액을, 다시 1년이 지난 때에 부동산평가액의 100분의 20에 해당하는 금액을 각각 이행강제금으로 부과합니다.

 

 

다. 형사처벌

 

실권리자 등기의무를 위반하거나 이를 교사 ‧ 방조한 경우 형사처벌을 받게 됩니다.

 

 

 

종중, 배우자 및 종교단체에 대한 특례

 

아래에 해당하는 경우로서 조세 포탈, 강제집행의 면탈(면탈) 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 경우에는 부동산실명제가 적용되지 아니합니다.

 

 

- 종중(종중)이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중(종중과 그 대표자를 같이 표시하여 등기한 경우를 포함한다) 외의 자의 명의로 등기한 경우
- 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우
- 종교단체의 명의로 그 산하 조직이 보유한 부동산에 관한 물권을 등기한 경우

 

 

 

 

 

 

 

이렇게 부동산실명제란 무엇인지 알아보았는데요. 부동산 관련 분쟁으로 인해 어려움을 겪고 계시다면 부동산 및 임대차 관련법에 전문지식과 경험을 갖춘 부동산전문변호사 한병진변호사에게 문의를 주시기 바랍니다. 여러분들의 고민을 명쾌하고 시원하게 해결해드리겠습니다.

 

 

한병진 법률사무소 031-217-0038