임대차소송변호사_임차인의 권리와 의무

임대차소송변호사_임차인의 권리와 의무

 

 

 

안녕하세요?
부동산, 임대차 관련법에 다양한 소송경험을 가진 임대차소송변호사 한병진변호사입니다.

주택이나 상가 등에 대해 임대차계약을 체결한 임차인은 여러 가지 권리와 의무를 가지게 되는데요.

오늘 이 시간에는 임차인의 권리와 의무에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

임차인의 권리와 의무에 대해 알아보자!

 

 

임차인의 권리는?

 

 

사용 및 수익권이란?

 

임차인은 임차상가건물을 사용 및 수익할 수 있는 임차권을 취득하게 됩니다(「민법」 제618조). 이를 위해서 임대인에게 임차상가건물의 인도를 청구할 수 있고, 그 임차기간 중 사용 및 수익에 필요한 상태를 유지해 줄 것을 청구할 수 있습니다.

 

임차인이 제3자에게 임차권을 주장하려면, 대항력을 취득하거나 임대차등기를 해야 합니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조 및 제7조, 「민법」 제621조제2항).

 

 

차임감액청구권은?

 

임차인은 임차상가건물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용, 수익할 수 없는 때는 그 부분의 비율에 의해 차임의 감액을 청구할 수 있습니다. 이 경우에는 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제627조).

 

임차인은 임차상가건물에 대한 공과부담의 증감 그 밖에 경제사정의 변동으로 약정한 차임이 상당하지 않게 된 때는 임대인에게 장래에 대해서 차임의 감액을 청구할 수 있습니다(「민법」 제628조).

 

 

임대차등기협력청구권

 

당사자간의 반대약정이 없으면 임차인은 임대인에게 임대차등기에 협력할 것을 청구할 수 있습니다(「민법」 제621조제1항).
 
단, 임차인은 임대인에게 임대차등기 절차에 협력해 줄 것을 청구할 수 있을 뿐이고, 등기청구권까지 주어져 있는 것은 아니므로 임대인이 협력하지 않으면 임대차등기를 할 수는 없습니다.

 

 

부속물매수청구권 또는 철거권이란?

 

임차인은 임차상가건물의 사용편익을 위해 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료 시에 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있고, 임대인으로부터 매수한 부속물에 대해서도 그 매수를 청구할 수 있습니다(「민법」 제646조).

 

임차인은 부속물에 대해서 임대인의 매수를 원하지 않는 경우에는 임차목적물을 반환하는 때에 부속물을 철거할 수 있습니다(「민법」 제654조에 따른 제615조의 준용).

 

 

필요비상환 청구권이란?

 

임차인은 임차목적물의 보존에 관해서 필요비를 지출한 때는 비용이 발생한 즉시 임대인에게 그 비용을 청구할 수 있습니다(「민법」 제626조제1항).

 

필요비란, 임대차계약이 목적에 따라서 임차목적물을 사용 및 수익하는데 적당한 상태를 보존, 유지하기 위해서 필요한 모든 비용을 말합니다. 여기에는 임대인의 동의 없이 지출한 비용도 포함됩니다.

 

 

유익비상환청구권란?

 

임차인이 유익비를 지출한 경우는 임대인은 임대차 종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한해서 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환해야 합니다(「민법」 제626조제2항).

 

유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위해서 투입한 비용을 말합니다(대법원 1991. 8. 27. 선고 91다15591, 15607 반소 판결).

 

 

계약갱신요구권

 

상가건물임차인에게는 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있는 권리가 있습니다. 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있습니다(2013. 10. 30. ‘상가건물임대차 계약갱신요구’를 참조하시기 바랍니다).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

임차인의 의무는?

 

 

차임지급의무란?

 

임차인은 임차목적물에 대한 사용 및 수익의 대가로 임대인에게 차임을 지급해야 합니다(「민법」 제618조).

 

 

임차목적물의 사용 및 수익에 따른 의무란?

 

임차인은 계약이나 임차목적물의 성질에 따라서 정해진 용법으로 이를 사용 및 수익해야 할 의무를 부담합니다(「민법」 제654조에 따른 제610조제1항의 준용).

임차인은 임대차계약 기간 동안 임차목적물을 선량한 관리자의 주의로 이를 보존해야 합니다(「민법」 제374조).
 
임차인은 임차목적물의 수선이 필요하거나 임차목적물물에 대하여 권리를 주장하는 사람이 있을 때는 임대인에게 통지해야 합니다. 단 임대인이 이미 그 사실을 알고 있는 경우에는 통지하지 않아도 됩니다(「민법」 제634조).
 
임차인은 임대인이 임차목적물의 보존에 필요한 행위를 하는 때는 이를 거절하지 못합니다(「민법」 제624조). 단 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우에는 이로 인해서 임차의 목적을 달성할 수 없는 때는 계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제625조).

 

 

임차목적물의 반환의무 및 원상회복의무란?

 

임차인은 임대차가 종료한 때는 임대인에게 임차목적물을 반환해야 합니다. 이 경우 임차목적물을 원래의 상태로 회복해서 반환해야 합니다(「민법」 제654조에 따른 제615조 준용).

 

임차인의 임차목적물 반환의무 및 원상회복의무가 이행불능이 된 경우에는 그 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면하려면 그 이행불능이 임차인 자신의 귀책사유로 말미암은 것이 아님을 입증할 책임이 있고, 임차건물이 화재로 소훼된 경우에 있어서 그 화재의 발생원인이 불명인 때에도 임차인이 그 책임을 면하려면 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 입증해야 합니다(대법원 2010.4.29. 선고 2009다96984 판결).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

이렇게 임차인의 권리와 의무에 대해서 알아보았는데요.

부동산, 임대차 관련 법적분쟁이 발생한 경우

임대차소송변호사 한병진변호사에게 의뢰해주신다면

명쾌하고 친절하게 여러분을 도와드리겠습니다.

 

 

 

한병진 법률사무소 031-217-0038