임대인의 의무와 권리

임대인의 의무와 권리

 

 

 

부동산, 임대차 관련법에 다양한 소송경험과 지식을 갖춘 부동산임대차변호사 한병진변호사입니다.
주택 또는 상가 등에 대하여 임대차계약을 체결한 임대인은 여러 의무와 권리를 가지게 되는데요.

오늘 이 시간에는 임대인의 의무와 권리에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

임대인의 의무는? 

 

 

임차목적물을 사용 및 수익하게 할 의무

 

임대인은 임차인이 목적물인 상가건물을 사용, 수익할 수 있도록 할 의무를 집니다(「민법」 제618조).

이를 위해서 임대인이 임차목적물을 임차인에게 인도하여야 하고, 임차인이 임대차기간 중 그 임차목적물을 사용, 수익하는데 필요한 상태를 유지하게 할 수선의무를 집니다(「민법」 제623조).

 

하지만 임대인은 상가건물의 파손, 장해의 정도가 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니면 그 수선의무를 부담하지 않습니다. 단 그것을 수선하지 않아 임차인이 정해진 목적에 따라서 사용 및 수익할 수 없는 상태면 임대인은 그 수선의무를 부담하게 됩니다(대법원 2004. 6. 10. 선고 2004다2151, 2168 판결).

 

임대인의 수선의무는 특약에 의해서 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있습니다. 하지만 특별한 사정이 없는 한 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선에 대해서는 임대인이 그 수선의무를 부담합니다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결).

 

예를 들면 상가건물의 벽이 갈라져 있거나 비가 새는 경우와 낙뢰로 인한 상가건물의 화재 발생 등 천재지변이나 불가항력적인 사유로 상가건물이 파손된 경우 등으로는 임대인이 수리를 해야 합니다.

 

임차인은 임대인이 상가건물을 수선해주지 않는 경우에 손해배상을 청구할 수 있으며 상가건물임대차계약을 해지하거나 파손된 건물의 수리가 끝날 때 까지 차임의 전부나 일부의 지급을 거절할 수 있습니다(대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778, 44785 판결).

 

임대인은 임차인이 실수로 상가건물을 파손한 경우에도 상가건물을 수리해 주어야 합니다. 이 경우 임대인은 상가건물을 수리해 주고, 임차인에게 손해배상을 청구하거나 상가건물파손을 이유로 계약을 해지할 수 있습니다.

 

임차목적물의 하자 등에 대한 담보책임

 

임대인은 권리의 하자로 임차인이 임차목적물을 사용·수익할 수 없게 되거나, 임차목적물 자체에 하자가 있어서 계약에 따른 사용·수익을 할 수 없게 된 경우는 임차인에게 담보책임을 부담해야 합니다(「민법」 제567조).

 

임차인은 임차목적물에 하자가 있어 임차목적물을 사용, 수익할 수 없게 된 경우는 임대인에게 하자수선을 청구하고(「민법」 제623조·제580조), 임차목적물을 사용·수익할 수 없게 된 부분만큼의 차임이나 임대차 보증금의 감액을 청구할 수 하고(「민법」 제627조제1항·제567조, 제572조제1항), 임대차의 목적을 달성할 수 없을 때에는 임대차계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제627조제2항·제567조, 제572조제2항).

 

 

임대차보증금의 반환의무

 

임대인은 임대차기간의 만료 등으로 임대차가 종료된 때에는 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 있습니다(대법원 1988.1.19. 선고 87다카1315 판결).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

임대인의 권리는?

 

 

차임지급청구권

 

차임은 임차물을 사용, 수익하는 대가로 임대인에게 지급하는 것으로, 반드시 금전일 필요는 없고 물건으로 지급하여도 무방합니다(「민법」 제618조).

 

임대인에게 임대목적물에 대한 소유권 기타 임대권한이 없는 경우에도 임대차계약이 유효하게 성립하며, 이에 따라 임차인은 임대인의 의무가 이행불능으로 되지 않는 한 그 사용·수익의 대가로 차임을 지급할 의무가 있습니다(대법원 2009.9.24. 선고 2008다38325 판결).

 

차임의 지급시기는 임대차계약의 당사자가 자유롭게 정할 수 있으나, 당사자 사이에 지급시기에 관한 특약이 없는 경우는 동산, 건물이나 대지의 임대차인 경우는 매월 말에 차임을 지급해야 합니다(「민법」 제633조).

 

 

차임증액청구권

 

임대인은 임대차계약 존속 중에 약정한 차임이나 보증금이 임차목적물에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의 변동으로 적절하지 아니하게 된 때는 장래에 대해서 그 증액을 청구할 수 있습니다(「주택임대차보호법」제7조, 「상가건물 임대차보호법」 제11조). 

 

임대인의 차임증액청구는 당사자 사이에 차임증액을 금지하는 특약이 있는 경우는 증액할 수 없습니다. 하지만 임대인은 차임불증액의 특약이 있더라도 그 약정 후 그 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있는 경우 차임증액청구를 할 수 있습니다(대법원 1996. 11. 12. 선고 96다34061 판결).

 

차임이나 보증금의 증액청구가 인정되는 경우에도, 주택임대차의 경우에는 청구당시의 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못하며(「주택임대차보호법」제7조, 「주택임대차보호법 시행령」제2호 제1항), 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물의 경우에는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못합니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조제1항, 「상가건물 임대차보호법」제4조).

 

상가건물의 차임이나 보증금 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조제2항).

 

 

 

 

 

 

 

 

임대물반환청구권

 

임차인은 원칙적으로 임대물을 반환할 때 이를 원상회복할 의무가 있습니다. 또한 부속시킨 물건을 철거할 수 있습니다(「민법」 제654조에 따른 제615조의 준용).

 

계약 또는 목적물의 성질에 위반한 사용, 수익으로 인해 생긴 손해나 임대인이 지출한 비용이 있는 경우, 임대인은 손해배상청구 또는 비용상환청구를 할 수 있습니다. 이러한 청구는 임차인으로부터 임차물을 반환받은 날로부터 6개월 이내에 해야 합니다(「민법」 제654조에 따른 제617조의 준용).

 

 

임대물의 보존에 필요한 행위를 할 권리

 

임대인은 임대물의 보존을 위해 필요한 행위를 할 수 있습니다. 이 때 임차인은 임대인에게 그러한 행위를 하지 못하도록 거절할 수 없습니다(「민법」 제624조). 단 임대인의 보존행위로 인해서 임차의 목적을 달성할 수 없었던 기간 동안에는 차임의 지급을 거절할 수 있습니다(「민법」 제618조).

 

 

 

 

 

 

 

오늘은 임대인의 의무와 권리에 대해 알아보았는데요.

부동산, 임대차 관련 법적분쟁이 있는 경우 부동산, 임대차변호사 한병진변호사에게

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