부동산임대변호사_임대인의 지위승계에 대하여

부동산임대변호사_임대인의 지위승계에 대하여

 

 

안녕하십니까? 부동산임대차 관련법에 다양한 소송경험과 노하우를 지닌 부동산임대변호사 한병진변호사입니다. 임차주택의 양수인이나 그 밖에 임대할 권리를 승계한 자는 임대인의 지위를 승계하게 되는데요, 오늘은 임대인의 지위승계에 대하여 부동산임대변호사 한병진변호사와 같이 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

임대인의 지위승계란?

 

 

임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다(「주택임대차보호법」 제3조제3항).

 

이런 승계는 법률의 규정에 따른 승계이기 때문에 그 지위의 승계에 임차인의 동의를 받을 필요는 없으며, 임차인에게 통지할 필요도 없습니다(대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결).

 

 

임차주택의 양도에 따라 양도인인 임대인의 지위가 양수인에게 포괄적으로 이전됩니다. 그 결과 양도인의 임대인으로서의 지위는 면책적으로 소멸되며, 차임지급청구권을 비롯한 일체의 채권과 보증금반환채무를 포함한 일체의 채무가 양수인에게 이전되게 됩니다(대법원 1995. 5. 23. 선고 93다47318 판결 및 대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결).

 

 

 

 

 

 

 

임차인의 계속 사용‧수익권 또는 임대차계약 해지권

 

 

임차주택의 대항력을 갖춘 임차인은 임차주택이 양도되는 경우에 임차주택을 계속해서 사용 및 수익할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항 및 제3항).

 

하지만 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다(대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정).

 

대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로, 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이지만, 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않습니다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결).

 

 

 

 

 

 

 

이렇게 임대인의 지위승계에 대하여 알아보았는데요.

부동산, 임대차 관련 분쟁으로 어려움을 겪고 계신다면

부동산임대변호사 한병진변호사에게 문의하여 주시기 바랍니다. 

 

 

한병진 법률사무소 031-217-0038