주택임차인의 대항력

주택임차인의 대항력

 

 

 

안녕하세요. 부동산 및 임대차 관련 소송에 전문적인 지식을 갖춘 부동산소송변호사 한병진변호사입니다. 주택임차인이 주택에 입주를 하고 주민등록이나 전입신고를 마치게 되면 다음 날부터 대항력이 발생하고 임차주택이 다른 사람에게 양도나 매각되어도 새로운 집주인에게 임차권을 주장해서 임대기간이 끝날 때까지 거주할 수 있으며 임대기간이 만료되더라도 임대보증금 전액을 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않을 수 있는데요.
오늘은 주택임차인의 대항력에 대해 부동산소송변호사 한병진변호사와 같이 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

주택임차인의 대항력에 대해 알아보자

 

대항력이란?

 

대항력의 개념 및 요건은?

대항력이란 임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해서 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항).
 
임대차는 그 등기가 없더라도, 임차인이 ① 주택의 인도와 ② 주민등록을 마친 때는 그 다음 날부터 대항력이 생깁니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항).

 

주택의 인도는?

 

「주택임대차보호법」에 따라 대항력을 획득하기 위해선 ‘주택의 인도’가 필요합니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항).

주택의 인도는 점유의 이전을 말하는데, 주택에 대한 사실상의 지배가 임대인으로부터 임차인에게로 이전하는 것을 말합니다. 즉 임차인이 입주해서 살고 있는 것을 뜻합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

주민등록 및 전입신고는?

「주택임대차보호법」에 따라 대항력을 획득하기 위해서는 임차인이 주민등록을 마쳐야 하고, 이 경우에는 전입신고를 한 때에 주민등록을 된 것으로 봅니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항).
 
전입신고는 하나의 세대에 속하는 자의 전원이나 그 일부가 거주지를 이동할 때 신거주지의 시장, 군수나 구청장에게 하는 신고로서, 세대주 등 신고의무자는 새로운 거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 전입신고를 해야 합니다(「주민등록법」 제10조, 제11조 및 제16조제1항).

 

대항력을 취득한 임차인이 그 가족과 함께 일시적이나마 주민등록을 다른 곳으로 이전하면 대항력은 전출로 인해 소멸되며, 그 후 임차인이 다시 임차주택의 주소로 전입신고를 해도 소멸했던 대항력이 회복되는 것이 아니라 새로운 전입신고를 한 때부터 새로운 대항력을 취득하는 것입니다(대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결). 가끔 임대인이 이런 저런 사정을 대며 1∼2일 동안만 주민등록을 다른 곳으로 이전하여 달라는 부탁을 하는 경우가 있는데, 절대 응하여서는 아니됩니다.

 

대항력을 취득한 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시적으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없으므로 제3자에 대한 대항력을 상실하지 않습니다(대법원 1996.1.26, 선고, 95다30338 판결).

 

 

 

 

 

 

 

 

대항력의 발생시기는?

 

대항력은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때는 그 다음 날부터 제삼자에 대해서 효력이 생기며, 전입신고를 한 때에는 주민등록을 마친 것으로 봅니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항).

 

여기에서 “그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”고 함은, 다음 날 오전 0시부터 대항력이 생긴다는 취지입니다(대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결).

예를 들면, 홍길동이 2011년 12월 1일 임차주택을 임차보증금 1억원에 임차하여 2011년 12월 15일 전입신고를 마쳤다면, 그 다음 날인 2011년 12월 16일 00:00부터 대항력이 생기게 됩니다.

 

대항력을 취득한 임차인과 주택에 대한 저당권 또는 가압류 등의 권리관계는 그 요건을 갖춘 선후에 따라 결정됩니다.

 

「주택임대차보호법」의 보호대상은 원칙적으로 자연인인 국민이므로 법인은 「주택임대차보호법」의 대항력을 취득하지 못합니다. 하지만 국민주택기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 그 다음 날부터 대항력을 취득합니다(「주택임대차보호법」 제3조제2항).

 

 

 

 

 

 

다가구주택을 임대차한 경우는?

 

질문) 김씨는 다가구주택의 103호를 임대하면서 그냥 지번만 기재하고 전입신고를 하였습니다. 김씨는 대항력을 취득할 수 있을까요?

 

답변) 다가구주택은 원래 단독주택으로 건축허가를 받아 건축되며, 건축물관리대장에도 구분소유가 불가능한 건물입니다.  따라서 김씨는 「주민등록법 시행령」 제9조제3항에 따라 임차인이 위 건물의 일부나 전부를 임차하여 전입신고를 하는 경우에는 지번만 기재하는 것으로 충분하고, 나아가 그 전유부분의 표시까지 기재할 의무나 필요가 있다고 할 수 없고, 임차인이 실제로 위 건물의 어느 부분을 임차하여 거주하고 있는지 여부의 조사는 단독주택의 경우와 마찬가지로 위 건물에 담보권 등을 설정하려는 이해관계인의 책임 하에 이루어져야 합니다(대법원 2002. 3. 15. 선고 2001다80204 판결).  다가구주택의 103호를 임대하면서 지번만 기재한 A씨는 대항력을 취득합니다.

 

연립주택을 임대차한 경우

 

질문) 이씨는 연립주택의 103동을 임대하면서 그냥 지번만 기재하고 전입신고를 하였습니다. 이씨는 대항력을 취득할 수 있을까요?

 

답변) 연립주택 중 1개 세대에 대한 미등기전세권자가 연립주택 동호수를 기재하지 않고 그 지번만을 신고하여 주민등록된 경우에는, 그 주민등록을 임대차에 대해서 유효한 공시방법으로 볼 수 없습니다(대법원 1995.4.28. 선고 94다27427 판결). 그래서 연립주택의 103호를 임대하면서 지번만 기재한 이씨는 대항력을 취득할 수 없습니다.

 

 

 

 

 

 

이렇게 주택임차인의 대항력에 대해 상세하게 알아보았는데요.
부동산, 임대차 관련 문제로 법적분쟁이 일어났을 때

부동산소송변호사 한병진변호사에게 문의해 주신다면

친절하고 명쾌한 상담으로 도와드리겠습니다.

 

 

 

 

한병진 법률사무소 031-217-0038