수원임대차소송변호사 보증금 증액과 월세 감액

수원임대차소송변호사 보증금 증액과 월세 감액

보증금을 인상하는 대신 월세를 내리는 형식으로 체결된 공공임대주책 임대차계약에서 보증금 증액이 무효가 될 경우 월세 감액도 무효가 된다는 대법원의 판결이 있었습니다(대법원 2013다42236). 수원임대차소송변호사인 한병진변호사와 위 판결을 살펴보도록 하겠습니다.

2006년 5월 A씨와 B사는 경기도 성남시에 있는 공공임대아파트에 대하여 보증금 2억 4,600만원, 월세 59만원으로 임대차계약을 체결하였습니다. 당시 구 임대주택법 등에 따른 표준보증금은 1억 3,700만원이고 표준임대료는 월 90만원이었으나 B사가 1년 만기 정기예금 이율인 연 3.45%를 적용하여 보증금과 임대료 양자를 상호 조정하여 위와 같은 계약조건을 마련한 것입니다.

수원임대차소송변호사와 알아본 바 A씨와 B사가 체결한 임대차계약에는 A씨가 3개월 이상 임대료를 연체할 시 B사가 계약을 해지할 수 있다는 내용이 포함되어 있었습니다.

계약 체결 이후 A씨는 보증금이 표준보증금에 비해 높게 책정되었다는 사실을 알게 되었고 B사를 상대로 표준보증금보다 비싸게 받은 보증금 계약은 무효라며 소송을 제기하였으나, 이에 B사는 표준보증금을 초과한 보증금이 무효라면 표준임대료보다 적은 월세 계약도 무효라며 월세를 차액만큼 더 내라고 맞섰습니다.

재판부는 양자의 주장을 모두 받아들였습니다. 수원임대차소송변호사와 알아본 바 재판부는 "공공임대주택 사업자가 표준금액보다 보증금을 올리고 월세를 깎는 방식(전환금액)으로 임차인을 모집하기를 원한다면 표준금액과 전환금액을 모두 공고했어야 하는데, D사는 표준금액은 공지하지 않은 채 임대차계약을 체결했으므로 강행법규 위반"이라며 "B사는 A씨에게 보증금 차액 1억900만원을, A씨는 B사에 임대료 차액 월 31만원을 지급하라"고 판결하였습니다.

수원임대차소송변호사와 알아본 바 위 판결이 내려진 후 B사는 보증금 차액을 A씨에게 반환하였습니다. 반면 A씨는 3개월 이상 최초 계약된 월 59만원의 차액을 내지 않았고 이에 B사는 A씨에게 임대차계약해지 통보와 아파트를 비워달라며 소송을 제기하였습니다.

위 소송의 항소심 재판부는 A씨가 내야 할 임대료는 당초 계약상 금액인 59만원이며 나머지 차액은 부당이득에 해당한다는 이유로 B사에게 원고패소판결을 선고하였습니다.

그러나, 대법원은 A씨의 손을 들어준 원심을 파기하고 사건을 관할 고등법원으로 돌려보냈습니다.

대법원은 "법률행위가 강행법규에 위반되어 무효가 되는 경우 그 법률행위가 다른 법률행위의 요건을 구비하고 당사자 쌍방이 이와 같은 무효를 알았더라면 다른 법률행위를 하는 것을 의욕하였으리라고 인정될 때에는 민법 제138조에 따라 다른 법률행위로서 효력을 가진다"고 보았습니다. 

따라서 "이 같은 당사자의 가정적 효과의사는 그 법률행위의 경위, 목적과 내용, 무효의 사유 및 강행법규의 입법취지 등을 두루 고려해 판단할 것이지만 그 결과가 한쪽 당사자에게 일방적인 불이익을 주거나 거래관념과 형평에 반하는 것이어서는 안 된다"고 밝혔습니다.

이어서 대법원은 "임대차계약 전체를 무효로 하면 임차인은 그 즉시 임대주택에 더 이상 거주할 수 없게 되므로 임대주택의 공급을 통해 국민주거생활의 안정을 도모하고자 하는 입법목적을 달성할 수 없게 된다"면서 "그렇다고 해서 보증금은 표준보증금으로 하되 월세는 당초 계약대로 59만원을 한다면 임대사업자에게 일방적으로 불리해 형평에 어긋난다"고 설명했습니다.

수원임대차소송변호사와 알아본 바 그러면서 대법원은 "이 사건에서 B사와 A씨는 임대보증금과 임대료의 상호전환을 하지 않은 원래의 임대조건인 표준보증금과 표준임대료로 임대차계약을 체결할 것을 의욕하였으리라고 봄이 상당하다"면서 "따라서 B사는 보증금 차액 1억900만원을, A씨는 그에 상응해 임대료 차액인 월 31만원을 지급할 의무를 부담해야 하며 이를 3개월 이상 연체하면 B사는 임대차계약을 해지할 수 있다"고 판시했다.

임대차계약으로 인한 분쟁은 임대차 전문변호사에게 자문을 구하는 것이 현명합니다. 임대차관련 소송이나 분쟁이 있다면, 임대차전문변호사 한병진변호사를 찾아주시기 바랍니다.