중과세대상 주택과 공인중개사의 책임

중과세대상 주택과 공인중개사의 책임

공인중개사가 잘못 알려주어 중과세대상이 아닌 것으로 알고 전원주택을 매수하는 바람에 매수인이 고액의 세금을 추가로 납부하게 되었다면, 공인중개사가 매수인의 세금까지 부담할 의무는 없지만 매수인에게 위자료는 지급하여야 한다는 판결이 내려졌습니다(서울중앙지방법원 2015가단134106). 위 판결에 대해 살펴보겠습니다.

2015년 5월 A씨는 공인중개사인 B씨의 중개로 경기도 용인시에 있는 전원주택 한 채를 매수하였습니다. B씨는 A씨에게 중개대상물 확인 및 설명서를 작성하여 제공하면서 A씨가 중개대상물인 주택을 취득하게 될 경우 부담할 조세의 종류 및 세율을 취득세 1%, 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.1%'라고 기재하였습니다.  

B씨의 설명에 따른 조세를 납부하게 된다면 A씨가 부담했어야 할 세금은 740여만원이었는데, 이 주택은 B씨의 설명과는 달리 지방세법제 13조 5항 3호에 따라 중과세되는 고급주택에 해당하여 A씨는 취득세 6500여만원, 농어촌특별세 640여만원, 지방교육세140여만원 등 총 7300여만원을 납부해야 했습니다. 

이에 A씨는 공인중개사 B씨의 잘못된 설명으로 인해 세금을 추가로 납부하게 되어 손해가 발생하였다며, B씨 및 한국공인중개사협회와 서울보증보험을 상대로 손해배상 청구소송을 제기하였습니다.

위 소송의 담당 재판부는 B씨는 A씨에게 500만원의 위자료를 지급하라며 A씨에게 원고일부승소판결을 내렸습니다.

재판부는 "부동산중개업자와 중개의뢰인의 관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인해 설명할 의무가 있다"고 설명하고, "A씨가 구입한 전원주택은 중과세 대상인 고급주택으로 매매대금의 약 13%를 취득세 등으로 부담해야 하는데도 B씨는 중개대상물확인·설명서에 '취득시 부담할 조세의 종류·세율'을 잘못 기재해 세율에 대한 확인·설명의무를 위반했다"고 판시하였습니다.

그리고 "A씨 부부가 최종 납부한 7300여만원은 주택을 구입하기 위해 법률상 당연히 납부해야 하는 세금으로 중개행위상 과실과 인과관계가 있는 재산상 손해라고 할 수는 없다"고 보고 "실제 납부한 세액과 잘못 설명된 세율에 의한 차액 6500여만원은 매매대금의 10%를 초과하는 금액이지만 2015년을 기준으로 해당 주택의 가격이 6억3600만원인데 매매계약에서 정한 매매금액 5억7500만원은 그보다 6000만원 이상 저렴했던 점 등에 비춰보면 B씨의 과실이 없었더라도 매매계약을 체결하지 않았을 것이라고 단정할 수 없다"고 판단하였습니다.

재판부는 "B씨가 세율을 잘못 설명해 A씨 부부가 매수여부를 결정할 수 있는 기회와 고액의 세금을 납부해야 함을 이유로 추가협상을 할 수 있는 기회를 상실한 점 등은 인정된다"며 "A씨 부부가 이 때문에 정신적 고통을 입었을 것이 경험칙상 명백해 B씨는 위자료를 지급할 의무가 있다"고 판시하였습니다.

아울러 재판부는 "B씨가 서울보증보험, 한국공인중개사협회와 중개행위 과정에서 고의 또는 과실로 제3자에게 손해를 가한 재산상 손해를 보상하는 보험·공제계약을 각각 체결하긴 했지만 A씨 부부가 입은 정신적 손해에 대한 배상책임까지 보상 범위에 속하지는 않는다"면서 서울보증보험과 한국공인중개사협회에 대한 청구에 대해서는 기각한다고 밝혔습니다.

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