유치권소송 건물 판단기준

유치권소송 건물 판단기준

건물의 신축공사를 맡은 공사업자가 공사대금을 받지 못하였다는 이유로 유치권을 행사하기 위해서는 독립된 건물이라고 할 수 있을 정도의 공사가 진행되어야 한다는 대법원 판결이 있었습니다(대법원 2013다2474). 위 유치권소송 판결에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

A건설은 2004년 2월 광주광역시 광산구에 지하 4층, 지상 15층 규모의 오피스텔 신축공사를 B씨로 290여억 원에 수주하였습니다.

A건설은 신축공사 중 일부를 C씨에게 하도급하여 공사를 진행하였습니다. 그 후 B씨가 경영난을 겪다가 부도를 내자 A건설 등은 공사에 착수한 지 3개월 만에 공사를 중단하였고, 공사가 진행 중이던 오피스텔 부지는 2009년 11월경 임의경매 절차를 통해 D씨 명의로 소유권이 이전등기가 되었습니다. 

A건설 등은 오피스텔을 신축하면서 들어간 공사비용을 지급받을 때까지 오피스텔 부지에 대한 유치권을 행사한다고 주장하면서 토지를 점유하였고, 이에 D씨는 유치권소송을 제기하였습니다. 

위 유치권소송의 1심에서는 A건설 등은 D씨에게 토지를 인도하라며 원고 승소 판결을 내렸습니다.

하지만, 2심에서는 A건설 등이 진행한 공사는 오피스텔을 신축하기 위한 공사일 뿐만 아니라 해당 토지를 건물 신축에 적합한 용도로 보존하기 위한 목적의 공사로서의 성질도 가지고 있다며 공사대금채권에 따라 유치권을 행사하는 것이 가능하다고 밝히고, 원고 패소 판결을 내렸습니다.

대법원은 이번 유치권소송에서 D씨에게 원고패소판결을 내린 원심을 깨고 사건을 고등법원으로 돌려보냈습니다.

대법원은 “건물의 신축공사를 진행한 수급인의 경우, 공사대금을 변제받을 시점까지 건물에 대한 유치권을 행사할 수 있으나, 사회통념상 독립된 건축물이라고 판단하기 어려운 정착물을 설치한 상태에서 공사가 중단되었다면 이는 건물이 아닌 토지부합물에 불과해 이에 대한 유치권은 행사될 수 없으며, 공사가 중단된 시점까지 발생하게 된 공사대금 채권의 경우 토지에 관하여 발생한 것이 아니므로 그 공사대금 채권에 기해 토지에 대한 유치권을 행사하는 것도 인정될 수 없다“고 밝혔습니다.

또한 대법원은 A씨 등이 진행한 공사는 신축 건물을 건설하기 위해 필요한 정지공사에 불과한 것으로 이는 오피스텔 공사를 위한 초기공사이지 토지에 대한 공사가 아니기에 공사대금 채권이 토지로부터 발생하였다고 보고 토지에 대한 유치권을 행사할 수도 없다고 덧붙였습니다.

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