공사 중단, 계약이행보증금은?

공사 중단, 계약이행보증금은?

 

건축주가 건물을 짓기 위해서 건설업체에 공사를 맡겼을 때, 공사 도중에 부도 등으로 인하여 공사 진행에 곤란한 상황이 생기는 경우가 종종 있습니다. 이러한 경우를 대비하여 건축 주는 보통 공사계약을 하면서 건설업체로부터 계약이행보증서를 받아두게 됩니다.

 

계약 보증금액이 공사금액의 약 10%정도 이르기 때문에 건설회사가 부도 등으로 인하여 공사가 중단되더라도 보증회사로부터 계약보증금을 수령하여 잔여공사를 진행할 수 있습니다.

 

 

 

 

하지만 현실적으로 계약 보증금을 받는 것이 쉽지만은 않습니다. 공제조합이 계약보증서 약관을 들어 이런 저런 핑계를 대면서 보증금을 쉽사리 지급하지 않는 경우가 많습니다.

 

계약보증서의 약관에서는 공사도급계약서에 건설업체가 공사중단이나 채무불이행을 하는 경우 보증금을 건축주에게 귀속하기로 한다는 규정 또는 보증금 몰취나 귀속약정을 두지 않은 경우에는 건축주가 공사 중단 등으로 인한 손해액을 입증하고 그 입증한 금액만큼 보증금을 지급한다는 취지의 규정을 두고 있습니다.

 

 

따라서 공사도급계약서에 건설업체가 의무 불이행 할 때 보증금이 도급인에게 귀속된다는 약정이 없다면 이는 건축주가 입은 손해를 전보하는 손해담보약정이며, 건축주가 계약보증금을 청구하였을 경우 수급인의 구체적인 손해배상채무의 존재와 그 채무액을 입증해야지만 청구할 수 있게 되는데, 그 손해입증은 보통 어려운 게 아닙니다.

 

공사도급계약서에 건설업체 채무불이행 할 경우에는 계약보증금의 몰취, 귀속약정이 있다면 이는 통상 위약금에 해당이 되므로 손해발생 및 손해액에 대한 입증이 없이 곧바로 보증금 전액을 청구할 수 있습니다. 다만, 이는 손해배상액의 예정이므로 건축주의 과실에 따라서 일부 감액될 수 있습니다.

 

 

 

 

예외적으로 공사도급계약서에 건설업체의 의무 불이행 시 보증금은 건축주에게 귀속되며, 그 외에 실제 건축주에게 발생한 모든 손해를 배상해야 한다는 규정을 두었을 경우 이때 계약보증금의 성질은 손해배상과 관련 없는 순수한 제재금이므로 계약이행을 강제하기 위한 위약벌로 보아야 하는데, 위약벌은 감액되지 않는 것이 원칙입니다. (대법원판결 95다28526)

 

따라서 건축주로서는 공사 중단될 경우 계약보증금을 제대로 받아내려고 하면 공사도급계약체결 단계에서 계약서 중 계약보증금 조항에 건설업체의 의무 위반 시 보증금은 건축주에게 귀속된다는 규정은 필히 넣어야 하며, 가능하면 그 외의 모든 손해도 배상해야 한다는 문구 또한 넣어야 감액 없이 보증금 전액을 받을 수 있습니다.

 

 

 

 

오늘은 공사 중단 될 경우 계약 이행 보증금에 대하여 살펴보았습니다. 부동산 관련 분쟁이 발생한 경우 변호사의 도움을 받으며 대응하는 것이 효과적입니다. 부동산변호사 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절하고 명쾌한 상담과 체계적인 소송수행을 통해서 해결하여 드리겠습니다.