무허가건물소유자, 재건축조합원 자격 여부

무허가건물소유자, 재건축조합원 자격 여부

 

 

재건축 또는 재개발사업을 하는 정비사업구역 내 무허가 건물을 가진 사람도 조합원 자격을 취득할 수 있을까요?

 

무허가 건물은 건축법에 위반하여 건축물로서 철거되어야 마땅한데, 그 소유자에게 조합원 자격을 주게 되면 위법행위를 용인해 주는 결과가 되는 셈이어서 논란이 됩니다.

 

 

 

 

도시 및 주거환경정비법 제2조 제9호는 재개발조합의 토지 등 소유자를 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자로써 재건축사업의 토지 등 소유자를 정비 구역 안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자로 정의하고 있습니다. 여기서 건축물은 행정관청의 허가를 받아서 신축한 건물을 의미하며, 무허가 건축물은 원칙적으로 제외가 됩니다. (대법원 2009.9.24.자 2009마168,169 결정 등)

 

즉, 무허가건축물은 원칙적으로 관계 법령에 의해서 철거되어야 할 것인데, 불구하고 그 소유자에게 조합원 자격을 부여해서 결과적으로 재개발 사업의 시행으로 인한 이익을 향유하게 하는 것은 위법행위를 한 자가 이익을 받는 결과가 되어서 허용될 수 없는 것입니다.

 

 

 

 

재개발 사업의 원활한 시행을 위해서 정비구역 안의 무분별한 무허가 주택의 난립을 규제할 현실적 필요성이 적지 않은 점 등 여러 사정을 고려했을 때 무허가건축물은 조합원 자격이 부여되는 건축물에 포함되지 않는다고 보아야 한다는 원칙을 선언한 것입니다.

 

그런데 건축법령의 규제가 덜했던 시절에 무허가 건물을 지어 수십 년간 거주해왔으며, 관할 행정청도 제대로 행정조치를 취하지 않아서 사실상 묵인해 온 경우 무허가 건물을 양성화하는 특별법이 종종 시행되기도 하는 취지까지 고려해보면 그 소유자에게 도시정비법상 조합원으로서의 지위를 부여해도 큰 무리는 없다고 봅니다.

 

 

 

 

이러한 사정을 고려하여 토지 등 소유자의 적법한 동의 등을 거쳐 설립된 재개발조합이 각자의 사정 내지는 필요에 따라서 일정한 범위 내 무허가건축물 소유자에게 조합원 자격을 부여할 수 있도록 정관으로 정하는 것까지 금지되는 것은 아니며, 조합의 정관으로 조합원 자격을 부여할 수 있도록 하였습니다.

 

서울시 도시 및 주거환경정비조례도 이러한 판례의 취지를 반영하여 특정 무허가 건축물 소유자의 조합원 자격에 관한 사항을 조합정관에 포함하도록 하고 있습니다. 위 판례는 비록 재개발조합에 관한 것이지만 재건축조합에도 적용되지 않을 이유가 없으므로, 결국 무허가건물의 소유자라도 재건축조합이 정관으로 조합원 자격을 부여하게 되면 조합원이 될 수 있다 할 것 입니다.

 

 

 

 

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