주택임대차기간 및 계약갱신요구권

주택임대차기간 및 계약갱신요구권

오늘은 주택임대차기간 및 계약갱신요구권에 대해 알아보도록 하겠습니다. 주택임대차란 임대인이 임차인에게 목적물을 사용, 수익할 수 있게 하고 상대방이 그 대가로서 차임을 지급할 것을 약정함으로써 설립하는 계약입니다.

원래 임대차에는 민법의 임대차 관련 조항들이 적용되나 주택의 경우에는 주택임대차보호법이라는 특별법이 제정되어 있어서 특별법 우선의 원칙에 따라 이들 법률들에 규정이 되어 있는 사항에 관해서는 이 법률들이 민법보다 우선하여 적용됩니다.

주택임대차기간의 경우 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 간주합니다. 이것은 편면적 강행규정이므로 임차인이 스스로 2년 미만의 기간이 유효함을 주장할 수는 있으나 임대인은 그러한 주장을 할 수 없습니다.

또한 임대인의 경우 주택임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 사이에, 임차인의 경우 주택임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 상대방에게 갱신거절 통지 또는 조건변경 통지를 하지 않으면 임대차계약은 묵시적 갱신이 되는데요.

다시 2년의 임대차 기간이 개시되는 경우 임대인은 일방적으로 해지를 할 수 없으나 임차인은 언제든지 임대인에게 계약갱신요구권은 상가임대차에서만 인정되고, 주택임대차에서는 인정되지 아니합니다.

주택임대차보호법에 의하면 임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 마치면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 임차권을 주장할 수 있고, 확정일자를 갖추면 그 이후에 설정된 권리자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있습니다. 이를 대항력과 우선변제권이라고 합니다.

주택임대차보호법의 보호를 받기 위해서는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에서 임대차계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니지만 적어도 그 주택에 관해 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 사람과 임대차계약을 체결해야 합니다.

매매계약을 체결하고 목적물을 인도받은 매수인과 임대차계약을 체결한 자는 주택임대차보호법의 보호를 받는데요. 반면 경매목적물의 최고가매수신고인과 매각대금 완납 전 임대차계약을 체결한 사람은 임대차보호법의 보호를 받지 못하게 되는 셈입니다.

경매목적물에 관해 임대차계약을 체결할 때 이 점 유의해야 합니다. 이 외에도 주택임대차기간 및 계약갱신요구권에 관한 문의사항이 있는 분들은 한병진 변호사에게 문의해주시기 바랍니다.