임대차계약의 효력에 관한 대법원판결

임대차계약의 효력에 관한 대법원판결

 

잔금을 내지 않은 경매 낙찰자와 체결한 임대차계약의 효력에 대해 살펴보겠습니다. 김씨는 경매로 주택을 낙찰을 받아 최고가 매수 신고인이 된 장씨와의 사이에서 그 주택에 대해 임대차 계약을 체결한 후 장씨로부터 주택을 인도 받아 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자도 받아 두었습니다.

 

그 후 장씨는 매각대금을 완납 후 저축은행에서 대출을 받고 근저당권설정등기를 마쳤습니다.

 

그 후 장씨가 대출금을 갚지 못하자 저축은행은 임의경매신청 하였고, 매각 후 배당절차에서 저축은행은 김씨가 적법한 임차인이 아니므로 임차인으로서의 우선배당을 받아서는 안된다는 이유 하나로 배당이의 소송을 제기하였습니다.

 

 

 

 

 

원심은 김씨가 진정한 임차인임을 전제로 김씨는 이 사건 주택에 대한 인도와 주민등록을 마침과 동시에 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춤으로써 그 다음날 0시부터 주택임대차보호법 제3조의 2제2항에 의한 우선변제권을 취득하였다고 판시하였습니다.

 

따라서 경매절차상 환가대금에서 근저당권설정등기를 마친 저축은행보다 우선하여 임대차보증금 3천만원을 변제받을 권리가 있다고 판시하였습니다.

 

 

이에 저축은행이 상고하였는데, 대법원은 주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차 계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니나, 적어도 그 주택에 관해 적법하게 임대차 계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차 계약을 체결할 것이 요구된다고 하면서, 장씨가 경매주택 최고가 매수신고인 이라는 것 이 외에는 위 임대차 계약 당시 적법한 임대권한이 있었음을 인정할 자료는 기록상 찾아볼 수 없다고 판단하였습니다.

 

 

 

 

그럼에도 불구하고 원심이 김씨가 아직 매각대금을 납부하지도 않은 최고가 매수신고인에 불과한 장씨로부터 이 사건 주택을 인도받고, 전입신고 및 확정일자를 갖췄다는 것만으로 그 다음날 0시부터 우선변제권을 취득했다고 단정한 것은 주택임대차보호법상 적법한 임대권한에 관한 법리를 오해하거나 그에 관한 심리를 다하지 아니함으로써 판단을 그르쳤다고 판시하였습니다.

 

다만, 김씨가 소액임차인으로서 일정 금액을 최우선으로 배당받을 수 있는지 없는지 여부에 대한 문제는 별개의 문제라고 하면서 원심 판결을 취소하고 저축은행의 손을 들어 주었습니다(대법원 2014. 2. 27. 선고 2012다93794 판결).

 

위에서 본 바와 같이 잔금을 아직 다 안 낸 최고가 매수인과 임대차계약을 하면 우선변제권을 인정받지 못한다는 것을 유의해야 할 것입니다.

 

 

 

위 사례와 같이 부동산 임대차계약과 관련하여 법적인 분쟁이 발생한 경우 변호사의 도움을 받으며 대응하는 것이 효과적입니다. 부동산변호사 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절하고 명쾌한 상담과 체계적인 소송수행을 통해서 부동산 관련 분쟁을 해결하여 드리겠습니다.