임차권등기명령 신청절차

임차권등기명령 신청절차

 

임차인의 권리를 보호하기 위한 제도의 하나로 임대차가 종료가 된 뒤 보증금을 반환받지 못한 임차인이 임차주택, 임차건물의 소재지를 관할을 하는 지방법원 · 지방법원지원이나 시 · 군 법원에 신청해서 촉탁등기가 완료가 되면 대항요건을 유지한 채 주거이전을 보장하기 위한 제도를 말합니다.
이번 시간에는 임차권등기명령의 신청절차에 관해서 수원명도변호사 한병진변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

임차권등기명령 신청을 하는 임차인은 아래의 사항을 기재한 임차권등기명령신청서를 작성해서 기명날인이나 서명을 한 뒤 관련 첨부서류와 함께 임차주택 소재지 관할을 하는 지방법원·지방법원지원이나 시·군 법원에 접수하여야 합니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제1항).

 

- 사건 표시

- 임차인과 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민등록번호(임차인이나 임대인이 법인 또는 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명이나 단체명,대표자,법인등록번호, 본점·사업장소재지)

- 대리인이 신청할 때에는 그 성명과 주소

- 임대차의 목적인 주택이나 건물의 표시(임대차의 목적이 주택이나 건물의 일부인 경우는 그 목적인 부분표시를 한 도면 첨부를 합니다)

- 반환받지 못한 임차보증금액 및 차임(등기하지 아니한 전세계약의 경우에는 전세금

- 신청의 취지와 이유(신청이유는 임대차계약의 체결사실 및 계약내용과 그 계약이 종료한 원인 사실 기

재를 하고, 임차인이 신청 당시 대항력 취득을 한 경우는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날 및 확정일자를 받은 날을, 우선변제권 취득을 한 경우엔 임대차 주택을 점유하기 시작한 날과 확정일자를 받은 날을 기재 하도록 합니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조제2항).)

 

- 첨부서류 표시

- 연월일

- 법원 표시

 

임차인은 임차권등기명령 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련해서 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제8항).

 

 

 

 

 

 

 

임차권등기명령신청에 대한 재판은?

 

관할 법원은 임차권등기명령신청의 신청에 대한 재판을 변론이 없이 할 수 있으며, 임차권등기명령에 대한 재판은 결정으로 임차권등기명령을 발하거나 기각합니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제3항, 「민사집행법」 제280조제1항 및 제281조제1항
임차권등기명령은 판결에 의한 경우는 선고를 한 때에, 결정에 의한 경우는 상당한 방법으로 임대인에게 고지한　때에는 그 효력이 발생합니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제4조).

 

임대인의 임차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행이 되어야 합니다.

 

임차권등기명령에 따른 임차권등기는 이미 사실상 이행지체에 빠진 임대인의 임차보증금의 반환의무와 그에 대응을 하는 임차인의 권리를 보전하기 위해서 새롭게 경료를 하는 것이기 때문에 임차권등기에 대한 임차인의 말소의무를 동시이행관계에 있는 것으로 해석을 할 것은 아니기 때문입니다(대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결).

 

임차인은 임차권등기명령신청 기각을 하는 결정에 대하여 항고를 할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제4항).

 

이 항고는 제기기간에 제한이 없는 통상항고로 항고의 이익이 있는 한 보증금을 전부 돌려받을 때까지 언제든지 제기를 할 수 있습니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제8조).

 

 

 

 

임차기간 만료 전 임차권등기명령으로 주택임차권등기 가능할까?

 

질문) 저는 주택을 계약기간 2년으로 임차해서 약 10개월 정도 거주하다가 갑자기 직장의 인사발령이 해외지사로 나서 이사를 해야 할 형편입니다. 그런데 집주인은 전세보증금을 반환해줄 능력이 없어서 다른 사람에게 세를 놓아 받아 가라고 하고 있습니다. 이 경우도 주택임차권등기명령제도를 이용할 수가 있을까요?

 

답변) 주택임대차보호법 제3조의3 제1항에서 "임대차가 '종료된 뒤' 보증금을 반환 받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할을 하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다."라고 규정을 하고 있고, 임차권등기명령절차에관한규칙 제2조 제2항에서도 주택임차권등기명령신청서의 신청이유에 '계약이 종료가 된 원인사실'을 기재하도록 규정을 하고 있습니다.

 

그래서 질문자님이 주택임차권등기명령을 신청할 수 있으려면 임대차가 종료되어야 합니다.

 

그런데 위 상황에서 질문자님은 임대차기간 만료가 되지 않았을 뿐만 아니라, 임대차기간 중이라도 임차인의 사정변경이 있을 경우에 계약해지를 할 수 있다는 등의 특별한 해지권을 유보한 것도 아니기 때문에, 질문자님에게는 계약해지권이 없다고 해야 할 것입니다.

 

즉, 질문자님의 개인사정으로 계약만료기간 전에 계약을 해지하고자 하는 것이기에, 일방적으로 계약해지를 할 수 없다 할 것입니다.

 

따라서 질문자님의 경우는 임대차가 종료된 경우가 아니기에 주택임차권등기명령제도를 이용할 수 없을 것입니다. 단, 질문자님과 집주인 사이에 위 임대차계약을 해지하기로 합의가 되어서 위 계약이 합의해지로 인하여 종료된 뒤 집주인이 그 합의를 이행하지 않을 경우에는 계약기간이 경과가 되지 않았다고 해도 주택임차권등기명령 신청을 해서 등기되도록 할 수는 있을 것으로 보입니다.

 

 

 

 

오늘은 임차권등기명령의 신청절차에 관해서 알아보았습니다. 임대차와 관련하여 분쟁이 발생한 경우 변호사의 도움을 받으며 대응하는 것이 효과적입니다.
수원명도변호사 한병진변호사에게 의뢰하여주신다면, 친절한 상담과 체계적인 소송수행을 통해서 임대차 관련 분쟁을 해결하여 드리겠습니다.