수원부동산소송변호사 - 임대주택의 경매

수원부동산소송변호사 - 임대주택의 경매

 

 

안녕하세요? 부동산, 임대차 관련법에 지식과 노하우를 겸비한 수원부동산소송변호사 한병진변호사입니다.

이번 시간에는 임대주택의 경매에 관해서 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

임대주택 경매

 

 

임차인의 우선매수신고는?

 

임대주택 경매가 되는 경우에는 해당 임대주택의 임차인은 매각 기일까지 매수신청을 위한 보증 제공을 하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자인 임대사업자의 임대주택을 우선매수를 하겠다는 신고를 할 수 있습니다(「임대주택법」 제22조제1항 및 「민사집행법」 제113조).

 

우선매수신고의 당사자

 

- 우선매수신고를 할 수 있는 자는 임대차 계약의 당사자에 한합니다(「임대주택법」 제22조제2항).

- 법원은 최고가 매수신고가 있다고 해도 우선매수신고를 한 임차인에게 매각허가를 해야 합니다(「임대주택법」 제22조제3항).

 

임차인이 우선매수신고를 하게 되면 최고가매수신고인을 차순위 매수신고인으로 봅니다(「임대주택법」 제22조제4항 및 「민사집행법」 제114조).

 

 

 

 

 

경매제한은?

 

임대사업자의 파산으로 파산재단에 속하게 된 임대주택에 대하여 아래와 같은 경우는 부도 등 발생일이나 파산선고일부터 분양전환 승인이 있을 때까지 경매진행을 할 수 없습니다(「임대주택법」 제21조의2 본문).

 

- 경매신청 제기가 된 해당 임대주택의 담보권자 피담보채권액의 4분의 3 이상의 금액에 해당을 하는 채권자의 동의를 임차인이 받은 경우

 

단, 임차인 총수의 3분의 2 이상의 동의가 있는 경우는 그렇지 않습니다(「임대주택법」 제21조의2 단서).

 

 

 

 

 

경매 시 보증금 전액 변제를 받은 경우 - 임차권 소멸

 

대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권은 등기되지 않았다고 해도 제3자에게 임대차 효력을 주장할 수 있습니다. 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인은 배당요구권을 행사하여 보증금 전액을 변제받으면 임차권 소멸이 됩니다.

 

 

경매 시 보증금 전액 변제를 받지 못한 경우 - 임차권 인수

 

보증금 전액을 변제받지 못한 임차권은 매수인에게 인수가 됩니다. 예를 들면, 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 배당요구를 하지 않거나, 배당요구를 했지만 그 배당금의 일부만 변제된 경우 등은 임차권이 매수인에게 인수됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의2제2항, 제3조의5).

 

단, 대항요건을 갖춘 임차인보다 선순위의 근저당권이 있는 경우는 낙찰로 인하여 선순위 근저당권이 소멸하게 되면 그보다 후순위의 임차권도 대항력을 상실하게 됩니다(대법원 2003.6.15. 선고 2002다70075 판결).

 

 

우선변제권을 가지지 못한 임차권의 경우 – 임차권 인수

 

우선변제권을 가지지 못하고 대항력만 갖춘 임차권은 매수인에게 인수됩니다.

 

즉, 대항요건만 갖춘 경우는 배당요구권을 행사하기 위한 요건인 우선변제권이 없으므로, 배당요구를 통해서 보증금변제를 받을 수 없습니다. 단, 선순위 근저당권이 없는 경우에는 낙찰자에게 대항력이 있어서 보증금 전액을 변제받을 때까지 주택사용을 할 수 있습니다(「민사집행법」 제91조제3항 및 「주택임대차보호법」 제3조의5).

 

 

 

 

 

임대주택의 경매에 관해서 알아보았습니다. 부동산, 임대차 관련 분쟁을 수원부동산소송변호사 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절하고 명쾌한 상담과 철저한 소송수행을 통해서 해결하여 드리겠습니다.