토지거래계약허가 란?

토지거래계약허가 란?

 

 

토지거래계약 허가는 토지의 투기적인 거래가 성행을 하거나 지가가 급격하게 상승을 하는 지역 및 그러한 우려가 있는 지역을 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정해서, 계약 전에 허가를 받고서 거래를 하도록 하는 제도입니다.
오늘은 토지거래계약허가에 대해서 부동산전문변호사 한병진변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.
 

 

 

 

질문) 뉴타운 건설 소식을 듣고서 해당하는 지역의 토지 매수를 하는 매매계약을 체결하였습니다. 그런데 알고 보니 뉴타운 건설에 따라서 국토교통부에서 해당 지역에 대해 토지거래허가구역으로 설정하여 놓았습니다. 허가가 없이 매매계약을 체결했으니 그 계약은 무효인 것인가요?

 

답변) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따르면 토지거래허가를 받지 않고서 체결을 한 토지거래계약은 효력이 없다고 보고 있습니다.

 

이에 대해 판례는 허가를 받지 못한 매매 등의 거래행위의 효력은 무효이만, 일단 허가를 받게 되면 그 계약은 소급하여 유효가 되며 이와 다르게 불허가가 된 때는 무효로 확정이 되기에 허가를 받기 전까지는 유동적 무효의 상태에 있다고 합니다. 그래서 위 질문의 경우에는 매수인과 매도인이 공동으로 시장·군수·구청장의 허가를 받게 되면 해당 매매계약은 처음부터 유효한 것입니다.

 

 

 

 

 

토지거래허가제란?

 

토지거래허가제는 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립 및 집행, 합리적 토지이용 등을 위해서 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역에 대하여 5년 이내의 기간을 정해서 국토교통부장관 및 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사가 토지거래계약에 대하여 허가를 받도록 하는 제도를 말합니다.

 

 

토지거래계약에 관한 허가는?

 

허가구역 안에 있는 토지에 대해 토지거래계약을 체결을 하려는 당사자는 공동으로 시장·군수 및 구청장의 허가를 받아야 됩니다. 허가받은 사항 변경을 하려는 경우도 허가를 받아야 됩니다.

 

토지거래허가를 받지 않고서 체결을 한 토지거래계약은 효력이 발생을 하지 않습니다. 판례에서는 허가를 받지 못한 매매 등의 거래행위의 효력은 무효이만, 일단 허가를 받게 되면 그 계약은 소급하여 유효가 되고 이와 달리 불허가가 된 때에는 무효로 확정되기에 허가를 받기 전까지는 유동적 무효의 상태에 있습니다.

 

 

 

 

 

 

토지거래계약 불허

 

토지거래계약에 관한 허가신청이 아래에 해당을 하는 경우에는 허가를 받을 수 없습니다.

 

- 자기의 거주용 주택용지로 이용을 하려는 것이 아닌 경우

 

- 허가구역을 포함한 지역의 주민을 위한 복지시설 및 편익시설로 관할 시장·군수나 구청장이 확인을 한 시설의 설치에 이용하려는 것이 아닌 경우

 

- 허가구역에 거주를 하는 농업인·임업인·어업인 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제119조제1항에 따른 사람이 그 허가구역에서 농업·축산업·임업 또는 어업을 경영하기 위해서 필요한 것이 아닌 경우

 

-「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 토지를 수용하거나 사용할 수 있는 사업을 시행하는 사람이 그 사업을 시행하기 위해서 필요한 것이 아닌 경우

 

- 허가구역 포함을 한 지역의 건전한 발전을 위해서 필요하고 관계 법률에 따라서 지정이 된 지역·지구·구역 등의 지정목적에 적합하다고 인정이 되는 사업을 시행하는 자 또는 시행하려는 자가 그 사업에 이용하려는 것이 아닌 경우

 

- 허가구역의 지정 당시 그 구역이 속한 시·군 및 인접 시·군에서 사업 시행을 하고 있는 자가 그 사업에 이용을 하려는 것인 경우 또는 그 자의 사업과 밀접한 관련이 있는 사업을 하는 자가 그 사업에 이용을 하려는 것이 아닌 경우

 

- 허가구역에 거주를 하고 있는 자의 일상생활과 통상적인 경제활동에 필요한 것 등으로 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제119조제2항의 용도에 이용을 하려는 것이 아닌 경우

 

- 도시·군계획이나 그 밖에 토지의 이용 및 관리에 관한 계획에 맞지 않는 경우

 

- 생태계의 보전 및 주민의 건전한 생활환경 보호에 중대한 위해를 끼칠 우려가 있는 경우

 

- 그 면적이 그 토지의 이용목적으로 보아 적합하지 않다고 인정이 되는 경우

 

 

 

 

 

오늘은 토지거래계약허가에 대해서 알아보았습니다. 부동산 매매, 토지거래허가 관련 법적 분쟁이 발생한 경우 부동산전문변호사 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절한 상담과 체계적인 소송수행을 통해서 명쾌하게 부동산 관련 분쟁을 해결하여 드리겠습니다.