수원임대차소송 – 보증금을 수인으로 나누어 임대차계약을 한 경우 소액임차인 해당 여부

수원임대차소송 – 보증금을 수인으로 나누어 임대차계약을 한 경우 소액임차인 해당 여부

 

주택 임차 시에 보증금을 여러 명으로 나누어 임대차계약을 수 건으로 체결한 경우에 소액임차인으로 보호받을 수 있을까?

이에 대해 수원임대차소송 한병진변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

질문) 저는 전세보증금 4,500만원에 주택을 임차하려고 구하고 있는 중입니다. 제가 데리고 있는 동생도 주민등록상 단독세대로 구성이 되어 있는데, 주택임대차보호법상 최우선변제권을 인정받기 위해서 보증금을 제가 3,000만원, 동생이 1,500만원으로 나누어 임대차계약을 2건으로 체결하여 두면 각자 소액임차인이 될 수 있을까요?

 

 

 

 

답변) 주택임대차보호법 제8조에 의하면, 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 주택임대차보호법 제3조 제1항의 요건(입주와 주민등록)을 갖춘 경우에 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해서 변제 받을 권리가 있다고 규정되어 있습니다.

 

그리고 현행 주택임대차보호법시행령(2014. 1. 1.부터 시행)에 의하면, 보증금 중 우선변제를 받을 수 있는 일정액은 서울특별시에서는 보증금 9,500만원 이하의 임차인에게 3,200만원까지, 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시 제외)에서는 보증금 8,000만원 이하의 임차인에게 2,700만원까지, 광역시(수도권정비계획법에 의한 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시에서는 보증금 6,000만원 이하의 임차인에게 2,000만원까지, 그 밖의 지역에서는 보증금 4,500만원 이하의 임차인에게 1,500만원까지로 규정하고 있습니다.

 

그런데 주택임대차보호법시행령 제10조 제4항에 의하면, ‘하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고, 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1인의 임차인으로 보아 이들의 보증금을 합산한다’ 라고 규정하고 있습니다.

 

 

 

 

따라서 질문자님의 경우도 동생과 보증금을 나누어 두 건으로 임대차계약을 체결하더라도 질문자님과 동생이 가정공동생활을 하고 있다면, 1건의 임대차로 보아 보증금을 합산해서 소액보증금에 해당여부 판단하게 될 것입니다.

 

참고로 피고와 피고의 딸이 동일한 주택을 별개로 임차를 했지만 이들이 함께 거주하고 있기에 주택임대차보호법시행령 소정의 가정공동생활을 하는 자에 해당하고, 이들의 임대차보증금 합산액이 위 시행령의 우선변제를 받을 수 있는 소액보증금의 범위를 초과하기 때문에 피고를 주택임대차보호법상 우선변제를 받을 수 있는 임차인으로 보고 한 배당은 부적법하다는 원고의 주장에 대한 판단을 하지 않은 채 단순히 피고의 임대차보증금이 위 시행령상의 우선변제를 받을 수 있는 소액보증금에 해당을 한다는 사실만을 들어 원고의 청구를 배척한 원심판결을 판단유탈을 이유로 파기한 사례가 있습니다(대법원 2001. 5. 15. 선고 2001다18513 판결).

 

 

 

 

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