주택임차인의 대항력

주택임차인의 대항력

 

 

대항력이란 이미 유효하게 성립한 권리관계의 효력을 제3자에게도 주장할 수 있는 벌률상의 권능을 말합니다.
주택임차인이 대항력을 취득하기 위해서는 인도와 주민등록이 필요합니다.
이번 시간에는 주택임차인의 대항력에 관해서 한병진변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

임대차는 그 등기가 없다고 하여도, 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 대항력이 발생합니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항).

 

주택임대차보호법에 따른 대항력을 획득하기 위해서는 주택 인도가 필요로 하며(「주택임대차보호법」 제3조제1항), 주택인도란 점유의 이전을 말하는데, 주택에 대한 사실상의 지배가 임대인으로부터 임차인에게로 이전을 하는 것을 말합니다. 즉 임차인이 입주하여서 살고 있는 것을 말합니다.

 

주택임대차보호법에 따른 대항력을 획득하기 위해서는 임차인이 주민등록을 마쳐야 되고, 이 경우 전입신고를 한 경우에 주민등록이 된 것으로 봅니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항).

 

대항력을 취득한 임차인이 그 가족과 함께 일시적으로 주민등록을 다른 곳으로 이전을 하게 되면 전체적으로나 종국적으로 주민등록을 이탈한 것이기에 대항력은 전출로 인하여 소멸되고, 그 후 임차인이 다시 임차주택의 주소로 전입신고를 했다고 해도 소멸했던 대항력이 회복되는 것이 아니라 새로운 전입신고를 한 때부터 새로운 대항력을 취득하는 것입니다(대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결).

 

대항력을 취득한 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시적으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없으므로 제3자에 대한 대항력을 상실하지 않습니다(대법원 1996.1.26, 선고, 95다30338 판결).

 

 

 

 

 

 

 

대항력의 발생시기는?

 

대항력은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 경우에는 그 다음 날부터 제삼자에 대해서 효력이 발생하고, 전입신고를 한 때에는 주민등록을 마친 것으로 보고 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항).

 

여기에서 그 다음 날부터 제3자에 대해서 효력이 생긴다고 함은, 다음 날 오전 0시부터 대항력이 생긴다는 취지이며, 대항력 취득을 한 임차인과 주택에 대한 저당권이나 가압류 등의 권리관계는 그 요건을 갖춘 선후에 따라서 결정이 됩니다.

 

 

 

 

 

* 주택임대차보호법의 대항요건을 갖추지 못해서 보호를 받을 수 없는 경우는?

 

- 전입신고의 번지와 임차주택 등기부 번지가 다른 경우(대법원 2000. 6. 9. 선고 2000다8069 판결)

- 공동주택(아파트, 연립, 다세대주택)의 번지나 동·호수를 누락한 상태로 전입신고를 한 경우(대법원 1995. 4. 28. 선고 94다27427 판결)

 - 대문 앞의 호수와 등기부의 호수 확인이 없이 대문의 호수로 전입신고를 한 경우(대법원 1996. 4. 12. 선고 95다55474 판결)

 

 

* 주택임대차보호법의 대항요건을 갖추지 못했다고 해도 보호를 받을 수 있는 경우는?

 

- 전입신고의 당사자는 부동산의 등기부를 확인을 한 뒤 제대로 전입신고를 했지만, 담당공무원의 착오로 새로운 거주지의 번지를 틀리게 기재를 한 경우(대법원 1991. 8. 13. 선고 91다18118 판결)

 

 

 

 

 

오늘은 주택임차인의 대항력에 관해서 알아보았습니다. 주택임대차와 관련하여 법적 분쟁이 발생한 경우 변호사의 도움을 받아 진행하는 것이 효과적입니다.
한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절하고 명쾌한 상담과 체계적인 소송수행을 통해 임대차 관련 분쟁을 해결해드리겠습니다.