임차보증금 일부 지급과 대항력

임차보증금 일부 지급과 대항력

 

 

대항력 취득을 위해서 임차보증금 전액의 지급이 필요한가?
이에 이에 대해서 수원부동산전문 한병진변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

질문) 갑은 주택을 임차해서 입주를 하고 주민등록전입신고를 했습니다. 그런데 임차보증금은 임대차계약서상에 5,000만원으로 정하였지만, 갑은 그 중 500만원을 미처 마련하지 못해서 임대인의 양해를 얻어 입주 후 2개월 후에 지급을 했고, 그 기간 동안 위 500만원에 대한 이자도 지급했습니다.

 

이 경우에 갑의 입주와 주민등록전입신고는 제1순위였는데, 보증금잔액 500만원을 지급하기 이전에 을의 근저당권 설정이 되었습니다. 그 후 근저당권자인 을이 임의경매를 신청하였는데, 갑은 경매절차의 매수인에 대해 보증금 전액에 대해 주택임대차보호법 제3조에 의한 대항력을 취득할 수 있을까요?

 

 

 

 

 

 

답변)
주택임대차보호법 제3조 제1항 및 제2항에 의하면,
1.임대차는 그 등기가 없는 경우도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대해 효력이 발생합니다. 이 경우에 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

2.임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함함)은 임대인의 지위를 승계 한 것으로 본다
라고 규정하고 있습니다.

 

그런데 주택임차인의 대항력은 매매 또는 증여 등으로 임차주택이 양도될 경우에는 선순위 저당권이 있은 경우에도 양수인이 임대인의 지위를 승계하게 될 것이지만, 임차주택이 경매가 될 경우는 소멸이 된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이며, 따라서 그 경매절차의 매수인은 같은 법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함이 된다고 할 수 없을 것이므로 경매절차의 매수인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없습니다(대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결).

 

그리고 대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후에 임대인과 보증금을 증액하기로 합의하고 초과부분을 지급한 경우는 저당권설정등기 이후에 증액한 임차보증금으로 경매절차의 매수인에게 대항을 할 수 없습니다(대법원 1990. 8. 24. 선고 90다카11377 판결).

 

 

 

 

하지만 위 질문 사안의 경우에는 을의 근저당권이 설정이 되기 이전에 갑과 임대인간에 임차보증금을 5,000만원으로 정해서 계약이 성립된 경우이기 때문에 을의 근저당권에 기한 경매절차에서의 매수인에게 5,000만원 전액에 대해서 대항력을 주장할 수 있는지 문제가 됩니다.

 

임차인이 대항력을 취득하기 위해서 새로운 이해관계인이 생기기 전까지 보증금을 전부 지급해야 하는지에 관해서 판례를 보면, 임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마친 때는 주택임대차보호법 제3조에 의해 그 다음날부터 임차주택의 양수인에 대해서 대항력 취득을 하게 되고, 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리를 가지게 되는 것이며, 여기서 임차인이라 함은 적법하게 임대차계약을 체결해서 그 임대차관계가 유지가 되고 있으면 족한 것이며, 반드시 새로운 이해관계인이 생기기 전까지 임대인에게 그 보증금을 전부 지급해야 하는 것은 아니다 라고 하였습니다(대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다61855 판결).

 

그래서 갑의 임차주택이 경매절차에서 매각되고, 갑이 우선변제를 받기 위해서 배당요구를 하지 않고 경매절차의 매수인에게 대항력을 주장할 경우에는 임차보증금 전액에 대해서 대항력 주장할 수 있을 것입니다.

 

 

 

 

 

 

 

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