임대차법변호사 – 임차보증금반환 판결과 연체차임

임대차법변호사 – 임차보증금반환 판결과 연체차임

 

임차보증금의 반환을 명하는 판결이 내려진 경우 임차인이 연체한 차임은 어떻게 되는가?
이에 대해서 임대차법변호사 한병진변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

질문) 건물의 임대인 갑은 임차인 을이 제기를 한 임차보증금반환청구소송의 변론기일에 출석을 하지 못해서 을이 의제자백으로 전부승소 하였고, 갑은 바쁘다보니 항소기간을 도과하여 판결이 확정되었습니다.

 

을은 승소금 전액을 청구금액으로 갑의 부동산에 강제경매 신청을 하였습니다.

그런데, 을이 연체한 차임과 갑에게 지급하지 아니한 전기사용료 금액이 꽤 됩니다. 

갑이 을의 강제집행을 정지시키고 청구이의의 소송을 제기해서 을이 연체한 차임 상당의 부당이득금과 전기사용료 등의 공제 주장을 할 수 있을까요?

 

 

 

 

 

 

 

답변) 임대차보증금의 반환을 명하는 확정판결의 기판력이 임대차보증금에 의하여 담보가 되는 연체차임채무 등의 부존재에도 미치는지에 관해서 판례를 보면, 확정판결은 주문에 포함한 것에 한해서 기판력이 있는 것이기 때문에, 확정판결의 기판력은 소송물로 주장이 된 법률관계의 존부에 관한 판단의 결론 자체에만 미치고 그 전제가 되는 법률관계의 존부에까지 미치는 것은 아니라고 할 것인데(대법원 1990. 12. 21. 선고 88다카26482 판결, 1995. 3. 24. 선고 93다52488 판결), 임대차보증금은 임대차종료 후에 임차인이 임차목적물을 임대인에게 반환을 할 때에 연체차임 등 모든 피담보채무를 공제한 잔액이 있을 것을 조건으로 해서 그 잔액에 대해서만 임차인의 반환청구권 발생을 하고, 또 임대차보증금의 지급을 명하는 판결이 확정이 되면 변론종결 전의 사유를 들어 당사자 사이에 수수된 임대차보증금의 수액 자체를 다투는 것은 허용이 되지 않는다고 해도, 임대차보증금반환청구권행사의 전제가 되는 연체차임 등 피담보채무의 부존재에 대해서 기판력이 작용하는 것은 아니라고 할 것이다 라고 판시하였습니다(대법원 2001. 2. 9. 선고 2000다61398 판결).

 

 

 

 

 

그리고, 임대차보증금의 지급을 명하는 판결이 확정됨으로 당사자 사이에 수수가 된 임대차보증금의 수액 자체를 다툴 수는 없게 되었다 해도, 임대인은 별소로 그 임대차보증금에서 아직 공제가 되지 아니한 연체차임 등의 지급을 구하거나 위 연체차임 등의 채권으로 임차인이 임대인에 대해서 가지고 있는 다른 채권과 상계를 할 수도 있음은 물론, 임대차보증금에 관한 확정판결이 있다 하여 그 임대차보증금의 성질이 달라진다고 볼 것은 아니므로, 아직 반환을 하지 않은 임대차보증금에서 위 연체차임 등을 공제하고 이를 반환할 수도 있다고 할 것이다고 판시하였습니다(대법원 2001. 2. 9. 선고 2000다61398 판결).

 

건물임대차에 있어서의 임대차보증금은 임대차존속 중의 차임뿐만 아니라 건물명도 의무이행에 이르기까지 발생한 손해배상채권 등 임대차계약에 의해서 임대인이 임차인에 대해서 갖는 일체의 채권 담보를 하는 것으로, 임대차종료 후에 임차건물을 임대인에게 명도 할 때에 연체차임 등 모든 피담보채권을 공제한 잔액이 있을 것을 조건으로 해서 그 잔액에 관한 임차인의 보증금반환청구권이 발생하는 것이고, 연체차임 등이 위 임대차보증금반환청구소송의 변론종결일 이전에 이미 발생해서 공제를 주장할 수 있었던 것이라고 해도 갑은 청구이의로 임차보증금에서 연체차임 등의 공제를 주장해 볼 수 있을 것으로 보입니다.

 

 

 

 

 

 

 

부동산임대차와 관련하여 법적 분쟁이 발생한 경우 변호사의 도움을 받으며 대응하는 것이 효과적입니다.
임대차법변호사 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절한 상담과 체계적인 소송수행을 통해서 임대차 분쟁을 해결하여 드리겠습니다.