경매부동산 양도 후 인도명령신청

경매부동산 양도 후 인도명령신청

 

 

경매부동산의 매수인이 소유자에게 양도 후에 인도명령을 신청할 수 있는가?
이에 대해서 부동산경매변호사 한병진변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

질문) 갑은 을 소유였었던 주택을 경매절차에서 매수해서 대금을 납부해 소유권을 취득하였는데, 을이 자기에게 매도할 것을 간청해서 을에게 매도하기로 하고 계약금 및 중도금을 받았습니다.

그런데 을은 잔금의 지급을 지체하면서 주택을 계속 점유하고 있습니다. 갑이 매각대금을 낸 뒤 6월이 경과되지 않았다면, 갑은 을을 상대로 인도명령신청을 할 수 있을까요?

 

 

 

 

 

 

 

답변) 민사집행법 제136조 제1항에 의하면, 법원은 매수인이 대금을 낸 뒤에 6월 이내에 신청하게 되면 채무자 · 소유자 및 부동산 점유자에 대해서 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있습니다. 단, 점유자가 매수인에게 대항을 할 수 있는 권원에 의해서 점유하고 있는 것으로 인정이 되는 경우는 그렇지 않다고 규정을 하고 있습니다.

 

그런데 경매절차의 매수인이 대금납부 후에 채무자나 소유자에게 경매목적 부동산 양도한 경우, 매수인이 채무자나 소유자에게 인도명령신청을 할 수 있는지에 관해서 판례를 보면, 부동산인도명령이 경락인에게 실체상의 권리 이상의 권리를 부여하는 것일 수는 없다는 점에서 채무자나 소유자라도 실체상의 점유권원을 가지는 경우는 민사소송법 제647조(현행 민사집행법 제136조) 제1항 단서를 유추적용해서 경락인의 인도명령신청 거절을 할 수 있다고 할 것인데, 매도인은 그 매매의 효과로서 매수인에 대해서 그 매도부분에 관한 점유이전의무를 지므로 경락인이 대금납부 후에 소유자, 채무자 기타 인도명령의 상대방이 될 수 있는 점유자에게 매매 등 소유권을 양도를 하는 행위를 한 경우는 인도명령 신청을 할 수 없다고 해석해야 하고, 그럼에도 불구하고 부동산인도명령을 발하기 위하여는 그 매매계약이 해제가 되었다는 등 그 점유권원이 소멸된 사실이 인정되어야 할 것이고, 그 점유권원 소멸이 되었다는 사실은 인도명령의 신청인이 입증하여야 한다고 판시하였습니다(대법원 1999. 4. 16.자 98마3897 결정).

 

 

 

 

 

그러므로 위 상황에서 갑도 을과의 매매계약이 해제되었다는 점을 입증해야 을에 대한 인도명령을 받을 수 있을 것입니다.

 

그런데 이행지체로 인한 계약해제에 관해서 민법 제544조에 의하면, 당사자일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 경우에는 상대방은 상당한 기간을 정해서 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 않은 경우에는 계약을 해제할 수 있습니다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우는 최고를 요하지 않는다고 규정을 하고 있습니다.

 

판례에서는 부동산매매계약에서 매도인의 소유권이전등기절차이행채무와 매수인의 매매잔대금 지급채무가 동시이행관계에 있는 한, 쌍방이 이행을 제공하지 않는 상태에서는 이행지체로 되는 일이 없을 것인데, 매도인이 매수인을 이행지체로 되게 하기 위해서는 소유권이전등기에 필요한 서류 등을 현실적으로 제공을 하거나 그렇지 않더라도 이행장소에 그 서류 등을 준비해서 두고 매수인에게 그 뜻을 통지하고 수령해서 갈 것을 최고하면 되는 것이라고 하였습니다(대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다6053 판결).

그래서 위 상황에서도 을이 매매잔대금을 먼저 지급해야 한다는 특약 등이 없는 한, 갑은 소유권이전등기에 필요한 서류를 현실적으로 제공을 하거나 아니면 이행장소에 그 서류를 준비해서 두고 상당한 기간을 정해 내용증명우편으로 이행의 최고를 한 뒤 그 기간이 경과되어도 을이 매매잔대금 지급의무 이행을 하지 않았고, 매각대금을 낸 뒤 6월이 지나지 않았다면 을에 대한 인도명령 신청을 할 수 있을 것으로 보입니다.

 

 

 

 

 

 

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