재건축과 임대차계약 갱신요구 거절

재건축과 임대차계약 갱신요구 거절

 

 

건물의 철거나 재건축 등의 사유가 있는 경우 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있도록 한 상가건물임대차법은 헌법에 위배가 되지 않는다는 헌법재판소의 결정이 나왔습니다.
오늘은 위 결정에 대해서 한병진변호사와 함께 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

A씨는 2010년 7월 서울 방화동에 있는 한 건물의 일부를 임대하여 카페운영을 시작하였습니다. 계약기간은 2년이었지만 A씨는 적어도 5년 이상은 카페 운영을 할 생각이었습니다.

 

그러나 A씨의 계획은 틀어지게 되었습니다. 건물주인 B씨가 2012년 2월 재건축 계획을 밝히고 재계약을 할 수 없다고 통보를 했기 때문입니다. B는 건물 인근의 토지 소유자들과 함께 뜻을 모아서 건물 철거를 하고 다세대 주택을 세우기로 합의한 뒤에 2011년 10월 구청으로부터 사업계획승인까지 받은 상황이었습니다.

 

당황한 A씨는 재계약 거부를 받아들일 수 없다는 답변서를 보냈습니다. 카페개업을 할 당시에 5년 이상의 계획을 갖고 인테리어 등 시설 투자를 했었고, B씨에게도 계약기간을 3년으로 해달라고 요청을 했더니 걱정하지 말라고 하여 임대차계약을 체결한 것이라고 주장을 했습니다.

 

양측의 주장은 소송으로까지 번지게 되었고, 건물주인 B씨는 카페를 비우라는 내용의 명도소송 제기를 했고, A씨는 소송 중 헌법재판소에 임대차보호법에 대한 헌법소원심판을 청구를 하였습니다.

 

B씨가 재계약을 거부할 수 있는 근거이자 헌재의 심판대에 오른 조항은 구 상가건물임대차보호법 제10조 제1항의 단서 제7호이였습니다. 이 조항은 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료가 되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신 요구를 할 경우에 정당한 사유없이 거절을 하지 못한다고 규명을 하면서 예외 사항을 두고 있습니다.

 

예외사항 중 제7호는 임대인이 건물의 전부 및 대부분 철거를 하거나 재건축하기 위하여 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우라고 명시를 하고 있습니다.

 

 

 

 

 

 

헌재는 재판관 9명의 전원일치 의견으로 합헌 결정을 내렸습니다.

 

헌재는 임대차보호법은 민법상 채권에 불과한 임차권에 대항력, 우선변제권, 계약갱신요구권 인정을 하는 등 임차인의 지위를 강화시켜 주고 있지만, 임차인의 지위 강화는 상대방인 임대인의 계약의 자유와 재산권을 지나치게 침해를 할 수 있다고 밝혔습니다.

 

헌재는 해당 조항은 임차인의 계약갱신요구권으로 인해서 침해가 될 수 있는 임대인의 권리를 보호하여 양자의 권리관계 균형을 맞추기 위한 규정으로 입법목적의 정당성 및 수단의 적절성이 인정이 된다고 밝혔습니다.

 

임대차 문제는 사적영역이지만 임대차보호법을 통하여 상대적으로 약자일 수 있는 임차인의 권리를 보호하는 것에 우선적으로 무게를 두었지만, 단서조항을 통하여 임대인의 권리도 침해를 받지 않도록 균형을 맞춘 것이라는 취지입니다.

 

헌재는 이 조항은 건물의 노후와 훼손 등으로 안전사고의 위험이 있는 경우와 건물이 재건축 대상이 되는 경우 등과 같이 철거를 하여야 할 사정이 발생한 경우에는 갱신요구를 거절할 수 있도록 하고 있으며, 임차인의 계약갱신요구권이 인정이 되는 5년 동안은 임차인에게 불리한 약정해지도 인정을 하지 않고 있다며, 임대인에게 계약갱신거절권을 제한적으로 인정을 하고 있지만 원래의 임대차계약에 따른 임대차기간은 철저하게 보장이 된다고 밝혔습니다.

 

헌재는 이 조항이 재건축 사유와 재건축을 이유로 갱신거절권 행사를 할 수 있는 시점 등에 대하여 분명한 규정을 두고 있지 않아서 임대인에 의하여 남용이 될 수 있는 여지가 있는 것은 사실이라고 밝혔습니다.

 

그러나 헌재는 임대인의 계약갱신거절권의 행사가 정당한지 여부는 법원이 구체적인 재건축 사유와 재건축사업의 실제추진 가능성 및 진행단계, 건물의 노후와 훼손 정도, 안전사고 우려 여부 등 여러 사정을 고려하여 판단함으로써 대부분 해결될 수 있다고 밝혔습니다.

 

 

 

 

 

위 헌재결정의 요지는 상가건물의 재건축을 이유로 임대차계약 갱신요구를 거절할 수 있다는 규정은 합헌이지만, 임대인의 재건축을 이유로 한 계약갱신거절권의 행사가 정당한지 여부는 법원에서 판단할 사항이라는 것입니다.

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