임대사업자의 임대주택법 위반과 임대차계약의 효력

임대사업자의 임대주택법 위반과 임대차계약의 효력

 

 

임대사업자가 임대주택법을 위반하여 쳬결한 임대차계약의 효력은 어떻게 될까?
이에 대해 부동산변호사 한병진변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

질문) 저는 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아서 건설을 한 갑회사 소유의 임대아파트를 임차해서 거주를 하다가 계약기간이 만료되어 재계약을 체결했는데, 체결 후 알고 보니 갑회사는 임차료를 인근 임대아파트보다 높게 제시하였으므로, 그러한 임대조건이 관할 지방자치단체에 신고되었는지 확인하여 보았더니 갑회사가 신고한 사실이 없는데, 이런 경우 위 재계약의 무효를 주장하면서 새로이 적정한 임차

료로 재계약을 체결할 수 없을까요?

 

 

 

 

 

답변)  법률행위가 벌칙 있는 강행법규에 위반된 경우에 비록 소정의 형벌이 가해질지라도 그 사법상 효력에 관해서는 당해 법규의 정신에 따라서 결정을 하여야 합니다.

 

임대주택법에 위반된 행위가 무효로 되는지에 관해서 판례를 보면, 임대주택법 제15조 등 관계법령의 규정에 의하면, 임대사업자는 임대의무기간이 경과한 후 임대주택 매각을 하는 경우는 매각 당시 무주택자인 임차인에게 우선적으로 매각을 해야 한다고 규정을 하고 있지만, 이런 경우 위 법령에 위반해서 우선매각대상자가 아닌 제3자에게 이를 매각을 했다는 사정만으로는 그 사법상의 효력이 무효로 되는 것은 아니며, 임대주택인 아파트에 대한 임대차계약기간이 종료된 후 분양계약의 체결을 거절해서 임대인으로부터 그 임대차계약의 해지통보를 받은 임차인은 등기명의인인 제3자의 명도청구 거절을 할 수 없다고 하였습니다(대법원 1997. 6. 13. 선고 97다3606 판결, 1999. 6. 25. 선고 99다6708, 6715 판결).

 

 

 

 

또한, 임대주택법 및 임대주택법시행령에 의하면, 임대사업자가 임대주택에 대한 임대차계약을 체결하는 경우에 '임대보증금, 임대료, 임대차계약기간 등'이 기재된 표준임대차계약서를 작성해야 하며, 위 임대조건에 관한 사항(변경내용 포함)을 관할 시장, 군수 및 구청장에게 신고를 해야 하며(현행법상은 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설하거나 국민주택기금에 의한 자금을 지원 받아 건설을 하여 임대하는 주택의 경우에만 임대조건신고의무가 있음), 시장, 군수 또는 구청장은 그 신고내용이 인근의 유사한 임대주택에 비하여 현저히 부당하다고 인정되는 경우나 관계 법령에 부적합하다고 인정이 되는 경우는 그 내용의 조정을 권고할 수 있으며, 만일에 임대사업자가 임대조건을 신고하지 않는 경우에는 1년 이하의 징역 및 1천만원 이하의 벌금형에, 표준임대차계약서를 작성하지 않고 임대차계약을 체결한 경우는 500만원 이하의 과태료에 각 처하도록 규정하고 있지만, 임대사업자와 임차인간에 체결이 된 임대주택에 대한 임대차계약이 임대주택법 제16조, 제18조, 임대주택법시행령 제14조 등에 위반이 되었다고 해도 그 사법적 효력까지 부인이 된다고 할 수는 없다고 판시하였습니다(대법원 2000. 10. 10. 선고 2000다32055 등 판결).

 

따라서 질문자의 경우도 단순히 갑회사가 임대조건 등을 신고하지 않았다는 사유만으로 질문자와 갑회사의 재계약을 무효라고 할 수는 없습니다.

 

 

 

 

 

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