임대차법률상담 - 임차인 동의에 의한 임차권 양도의 대항력

임대차법률상담 - 임차인 동의에 의한 임차권 양도의 대항력

 

 

대항력이 있는 주택임차인이 임대인의 동의하에 임차권 양도를 한 경우 그 효력은 어떻게 될까?
이에 대해 임대차법률상담변호사 한병진변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

질문) 저는 주택을 임차해서 주민등록을 마치고 입주해서 살고 있던 친구로부터 임차권을 양도받았고, 집주인 역시 임차권양도에 동의를 했습니다.

 

그런데 제 친구가 대항력을 취득한 뒤 제가 임차권을 양도받기 전 주택에 근저당권이 설정되었는데요. 그에 기한 경매절차가 지금 진행이 되고 있습니다. 저는 경매절차의 매수인에게 대항을 할 수 있을까요?

 

 

 

 

 

 

 

답변) 민법 제629조에 의하면, 임차인은 임대인의 동의가 없이 그 권리 양도를 하거나 임차물 전대를 하지 못합니다. 임차인이 이 규정에 위반한 경우에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정을 하고 있으므로, 임대인의 동의를 얻지 못한 주택임차권의 양도나 전대차의 경우엔 그 양수인 또는 전차인이 주택임대차보호법상의 보호를 받지 못하게 됩니다.

 

임대인의 동의를 얻은 주택임차권의 양도나 전대차에 관해서 주택임대차보호법상의 대항력 등이 존속이 되는지에 대해 살펴보겠습니다.

 

이에 관해서 판례를 보면, 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어서 임차권을 양도를 하거나 전대차를 한 경우에 양수인이나 전차인이 임차인의 주민등록퇴거일로부터 주민등록법상의 전입신고기간 내에 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 점유를 계속하고 있었다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의해서 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 해도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 않고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 하고, 그 이유는 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 임차권의 대항력은 그 공시방법인 점유 및 주민등록의 계속을 그 존속요건으로 하고 있는데, 임대인의 동의가 있는 양수인이나 전차인은 그 점유와 주민등록으로 원래의 임차권에 대한 공시방법에 갈음을 할 수 있어 그 임대차자체에 대한 공시방법은 계속이 된다고 보지 못할 바 아니며, 또 위와 같이 공시방법의 변경에 따른 대항력 존속 인정한다 해서 이미 원래의 임대차에 의한 대항을 받고 있는 제3자에게 그 이상의 불이익을 주는 것이 아닌 반면에, 위와 같이 해석을 하는 것이 임차인으로 하여금 양도 및 전대에 의한 임차보증금 등의 회수를 용이하게 할 수 있어서 주택임차인의 주거생활 안정을 보호하려고 하는 주택임대차보호법의 취지에도 부합하는 것이기 때문이라고 하였습니다(대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카2509 판결, 1994. 6. 24. 선고 94다3155 판결).

 

 

 

 

따라서 임대인의 동의를 받은 주택임차권의 양수인인 질문자님은 위의 밑줄 친 것과 같은 요건을 갖추고 있으면 양도인의 대항력을 승계한 자로 제3자에 대해서 대항력을 행사할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

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