임대차법률변호사 - 미등기주택 임차인의 우선변제권

임대차법률변호사 - 미등기주택 임차인의 우선변제권

 

 

우선변제권은 주택임대차보호법 상 임차인에게 인정되는 권리로서 임차인이 확정일자를 받은 경우 임차주택이 경매, 공매에 부쳐졌을 때 그 경락대금에서 다른 후순위 권리자보다 먼저 임대차보증금을 배당을 받을 수 있는 권리를 말합니다.

그런데 미등기주택의 임차인에게도 우선변제권도 인정이 될 수 있을까?
이에 대해 임대차법률변호사 한병진변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

질문) 저는 아직 보존등기가 되지 않았지만 건축완공을 하고 사용승인을 받은 신축주택을 임차하려고 합니다. 미등기주택의 임차인도 주택임대차법에 따라 보호를 받을 수 있을까요?

 

답변) 주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정, 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있습니다. 그러나 주택의 전부 및 일부의 임대차에 관해 적용이 된다고 규정을 하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 등에 대하여는 차등을 두지 아니하고 있습니다.

 

즉, 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물이 미등기 됐거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 해도 다른 특별한 규정이 없는 한 주택임대차보호섭의 적용대상이 됩니다.

 

또한, 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게 우선변제권을 인정한 주택임대차보호법 제3조의 2와 제8조 역시 미등기주택을 다르게 취급을 하는 특별한 규정을 두고 있지 않으므로 대항요건 또는 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우도 그대로 적용이 됩니다.

 

그래서 미등기나 무허가 건물도 주택임대차보호법의 적용대상이 되고 미등기주택의 임차인이 임차주택 대지의 환가대금에 대하여 주택임대차보호법상 우선변제권 행사를 할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

미등기주택의 소액임차인이 그 대지의 경락대금에 대하여 우선변제권을 행사하기 위한 요건에 관한 판례

 

판결요지

 

주택임대차보호법 제8조에 의해서 다른 담보물권자보다 우선변제를 받을 주택임차인은 제1항의 규정상, 그 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에 주택을 인도를 받고서 전입신고를 마쳐야 하는 것이고 그 요건을 갖추었을 때에만 제3항에 의하여 주택의 경락가액(대지가액을 포함)의 2분의 1의 범위 안에서 최우선변제를 받게 되는데, 그 제1항의 요건이 설정된 것은 민사소송법 제608조 제1항이 압류채권자의 채권에 우선을 하는 채권에 관한 부동산의 부담을 경락인에게 인수하게 하거나 매각대금으로 그 부담을 변제함에 부족없음이 인정된 경우가 아니면 매각하지 못한다고 규정을 하고 있는 것과 관련하여 임차주택의 경매신청인이 그 부동산의 등기부 기재를 토대로 삼아 그 주택과 대지의 부담을 알아 볼 수 있게 함으로써 매각의 가능성을 판단하여 경매진행 여부를 결정할 수 있도록 하려는 데 있기에 소유권등기가 되지 아니한 임차주택에 있어서는 그 토지나 그 토지상의 지상건물의 등기부 기재로써는 그 주택의 유무나 임차인의 유무 등 대지의 부담사항이 파악이 되지 않기에 주택임대차보호법 제8조의 규정에 의해 건물이나 토지의 경락대금에서 우선변제를 받기 위하여는 그 임대차의 목적물인 주택에 관하여 그 임대차 후에라도 소유권등기가 거쳐져 경매신청의 등기가 되는 경우이어야 한다고 하였습니다(대법원 2001.10.30. 선고 2001다39657 판결).

 

 

 

 

 

 

 

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