임대차계약 시 확인사항_부동산임대차전문변호사

[임대차계약 시 확인사항_부동산임대차전문변호사]

 

 

 

안녕하십니까?

부동산임대차 소송에 경험과 전문지식을 두루 갖춘 부동산임대차전문변호사 한병진변호사입니다.

많은 분들이 임대차계약 시 확인사항을 모르시고 불이익을 당하는 경우가 많습니다. 임대차계약 전에는 등기부등본을 꼭 확인해야 하는데요.

그래서 오늘은 임대차계약 시 확인하여야 할 사항에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

임대차계약 시에 확인하여야 할 사항에는 어떤 것들이 있을까?

 

임대차계약 체결 전에 반드시 부동산등기부등본을 확인하고 부동산 소유자가 누구인지, 계약자가 소유자와 일치하는지를 확인해야 합니다.

 

또한 계약 만료 후 임차보증금의 원활한 회수를 위하여 목적 부동산의 권리관계를 반드시 확인해야 합니다.

 

 

 

임대차계약 시 확인사항

 

계약 당사자 본인 확인

 

임대차계약의 당사자는 임대인과 임차인입니다. 임대인은 임대주택의 소유자인 경우가 보통이나, 임대주택에 대한 처분권이 있거나 적법한 임대권한을 가진 사람도 임대인이 될 수 있습니다.

주택의 소유자와 계약을 체결하는 경우에는 소유자의 주민등록증으로 등기부상 소유자의 인적사항과 일치하는지를 확인해야 합니다.

 

주택 소유자의 대리인과 임대차계약을 체결하는 경우에는 위임장과 인감증명서를 반드시 요구해야 합니다. 그리고 주택 소유자가 대리인에게 실제 위임하였는지 여부를 확인하는 것이 필요합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

부동산등기부등본 확인

 

부동산등기부 개념은?

 

부동산등기부란 토지나 건물과 같은 부동산의 표시와 부동산의 권리관계의 득실변경에 관한 사항을 적는 공적 장부를 말합니다.

등기부 및 등기사항증명서

 

등기부”란 전산정보처리조직에 의해 입력·처리된 등기정보자료를 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 편성된 해당 등기소에 비치되어 있는 토지·건물의 등기를 하는 공부를 말하며, 등기부는 토지등기부와 건물등기부로 구분됩니다

등기사항증명서란 등기부에 기록되어 있는 사항을 증명하는 서류를 의미합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

등기부의 열람 또는 등기사항증명서의 발급

 

등기부의 열람은?

 

아래의 방법을 통해 누구든지 수수료를 내고 등기기록의 열람을 청구할 수 있습니다. 단, 등기기록의 부속서류는 이해관계 있는 부분만 열람을 청구할 수 있습니다.

 

열람방법	열람가능시간	수수료
등기소 방문(관할 제한 없음)	업무시간 내	등기기록 또는 사건에 관한 서류마다 1200원
대법원 인터넷등기소	365일 24시간	등기기록마다 700원

 

 

 

 

등기사항증명서의 발급은?

 

아래의 방법을 통해 누구든지 수수료를 내고 등기사항증명서의 발급을 청구할 수 있습니다.

 

열람방법	열람가능시간	수수료
등기소 방문(관할 제한 없음)	업무시간 내	1통 1200원
무인발급기의 이용	지방자치단체별 서비스 시간 다름	1통 1000원
대법원 인터넷등기소	365일 24시간	1통 1000원

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

등기부의 구성 및 확인사항은?

 

등기부에는 표제부, 갑구, 을구가 있습니다.

 

 

표제부에서 확인해야 할 사항은?

 

표제부의 지번이 임차하려는 주택의 번지수와 일치하는지를 확인해야 합니다.

아파트, 연립주택, 다세대주택 등 집합건물의 경우에는 표제부에 나와 있는 동, 호수가 임차하려는 주택의 동, 호수와 일치하는지를 확인해야 합니다.

 

 

갑구에서 확인해야 할 사항은?

 

임대차계약은 등기부상의 소유자와 체결해야 하므로, 먼저 부동산 소유자의 이름, 주소, 주민등록번호 등 인적사항을 확인해야 합니다. 매매계약이 체결되어 이행 중인(잔금완납과 이전등기가 아직 이루어지지 아니한 경우) 아파트의 매수인과 임대차계약을 체결한 후 그 매매계약이 해제된 때에는 매수인은 임대권한이 소멸되므로 그 아파트를 임차할 수 없게 됩니다.

 

단독주택을 임차하는 경우에는 토지등기부등본과 건물등기부등본을 비교해서 토지소유자와 건물소유자가 같은 사람인지를 확인해야 합니다.

압류, 가압류, 가처분, 가등기 등이 되어 있지 않는지를 확인해서, 이러한 등기가 되어 있는 주택은 가급적 피하여야 합니다.

 

 

을구에서 확인해야 할 사항은?

 

저당권이나 전세권이 등기되어 있는지 확인해서, 저당권이나 전세권이 많이 설정되어 있다면 그런 주택은 피하는 것이 좋습니다.

 

근저당 설정금액이나 전세금이 주택의 시가보다 적다고 해서 안심해서는 안 됩니다. 지상권이나 지역권이 설정되어 있는지도 확인해야 합니다.

 

등기부에서 확인할 수 없는 권리관계도 있으므로 등기부를 열람하는 것 외에 상가건물을 직접 방문하여 상가건물의 권리관계를 확인할 필요가 있습니다. 예를 들어, 주택에 관한 채권을 가진 자가 그 채권을 변제받을 때까지 주택을 점유하고 있는 유치권 등은 등기부를 통해 확인할 수 없습니다.

 

이렇게 임대차계약 시 확인이 필요한 사항에 대해 알아보았는데요. 많은 분들이 임대차계약 시 확인사항을 무시하고 계약을 하다가 불이익을 당하는 경우가 많습니다. 임대차계약과 관련하여 어려움을 겪고 계신다면 부동산임대차전문변호사 한병진변호사가 여러분들의 문제를 적극적으로 다가가 해결하여 드리겠습니다.