확정일자부 임차권과 전세권 설정의 차이

확정일자부 임차권과 전세권 설정의 차이

 

 

확정일자를 받은 임대차계약과 전세권 설정의 차이는 어떻게 될까?
이에 대해 부동산법률상담변호사 한병진변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

질문) 저는 얼마 전에 모 대학교의 연구원으로 취직하였고, 연구실 인근에 있는 오피스텔을 보증금 1억원에 전세를 구하고 있었습니다.

 

그런데 오피스텔 주인은 임대사업자 등록을 하지 않아서 임대차계약을 하고 전입신고를 하게 되면 세금을 많이 내야 하기 때문에 곤란하다며 전세권 설정에는 동의를 해 줄 테니 전입신고를 하지 말라고 부탁했습니다.

 

그래서 저는 보증금 1억원을 잃을 수 있다는 불안감에 법무사사무실을 통해 20만원을 들여서 전세권 설정등기를 하였습니다.

 

확정일자를 받은 임차권과 전세권설정등기의 차이는 어떻게 될까요?

 

 

 

답변) 질문자처럼 오피스텔 전세 세입자가 전입신고를 하지 않는 경우가 비일비재합니다. 전입신고를 하지 않으면 임대차계약서에 확정일자를 받더라도 대항력이 없어 오피스텔이  경매로 넘어갈 경우 보증금을 보호받지 못하게 됩니다. 전입신고를 하지 아니하는 경우 전세권설정등기를 하면 보증금을 지킬 수 있습니다.

 

 

확정일자부 임차권과 전세권 설정의 차이는?

 

전세권 설정은 전입신고를 하고 확정일자를 받는 것에 비하여 과정도 복잡하고 비용도 많이 듭니다.

먼저 전세권 설정은 집주인의 동의가 필요합니다. 전세권 설정은 필요한 서류도 더 많습니다. 집주인의 등기권리증, 인감증명서, 주민등록등본이 필요합니다. 세입자 역시 주민등록등본과 전세계약서, 토지대장, 건축물대장을 준비하여야 합니다. 확정일자를 받을 때에는 임대차계약서만 있으면 됩니다.

 

전세권 설정은 비용도 많이 드는데, 전세금의 0.2%에 해당하는 등록세와 등록세의 20% 해당을 하는 교육세, 법무사 수수료 등을 내야 합니다 계약만기 시에는 말소비용도 발생합니다. 전세금이 1억원이면 법무사 수수료를 빼더라도 25만원 가량 비용이 들어가게 됩니다. 확정일자를 받을 경우에는 비용이 거의 들지 않습니다.

 

전세권 설정등기가 되면 전세권은 물권이므로, 세입자는 집주인의 동의없이 다른 사람에게 전대를 하거나 전세권을 양도할 수 있습니다. 이로 인하여 집주인들은 전세권 설정등기를 꺼리는 경우도 있습니다.

 

 

전세권 설정을 하면, 어떤 장점이 있을까?

 

전세권 설정을 하게 되면 우선 효력이 당일부터 발생하게 됩니다. 확정일자는 다음날부터 효력이 발생합니다.

 

전세권을 설정하게 되면 쉽게 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 확정일자는 일종의 채권의 보호를 강화하는 개념입니다. 따라서 보증금반환 청구소송을 통하여 승소한 후 강제집행을 해야 합니다. 그러나 전세권은 물권을 확보하는 것이기 때문에 전세금을 못 받을 경우에는 별도 소송 없이 곧바로 경매 신청을 할 수 있습니다. 또한 경매에서 확정일자부 임차권과는  달리 별도 배당요구 없이도 순위에 따라서 배당받을 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

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