토지거래허가구역 토지매매_수원부동산소송전문변호사

토지거래허가구역 토지매매_수원부동산소송전문변호사

수원부동산소송전문변호사/한병진변호사

 

 

 

 

 

안녕하세요?

부동산소송에 전문적인 지식을 갖춘 수원부동산소송 전문변호사 한병진 변호사입니다.

오늘은 토지거래허가구역 내에 있는 토지매매에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

토지거래허가구역 토지매매

 

토지거래허가구역 개념은?

 

토지거래허가구역이란 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역의 토지거래계약에 관해 허가를 받아야 하는 구역을 말합니다.

 

아래의 지역은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정될 수 있습니다.

 

- 광역도시계획, 도시·군기본계획, 도시·군관리계획 등 토지이용계획이 새로 수립되거나 변경되는 지역

- 법령의 제정·개정 또는 폐지나 그에 의한 고시·공고로 인하여 토지이용에 대한 행위제한이 완화되거나 해제되는 지역

 

- 법령에 의한 개발사업이 진행 중이거나 예정되어 있는 지역과 그 인근지역

 

- 그 밖에 국토교통부장관이 투기우려가 있다고 인정하는 지역 또는 관계 행정기관의 장이 특별히 투기가 성행할 우려가 있다고 인정하여 국토교통부장관에게 요청하는 지역

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

토지거래허가구역 내의 토지거래허가란?

 

허가구역에 있는 토지에 관한 소유권·지상권(소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함함)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당함)하는 계약(예약을 포함함. 이하 “토지거래계약”이라 함)을 체결하려는 당사자는 공동으로 그 토지의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 허가를 받아야 합니다.

 

 

허가구역에 있는 토지거래계약을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 아래의 서류를 첨부하여 그 토지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 제출해야 합니다.

 

 

- 토지거래계약허가신청서(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행규칙 별지 제12호서식)

- 토지이용계획서(농지법 제8조에 따라 농지취득자격증명을 발급받아야 하는 농지의 경우에는 농지법 제8조제2항에 따른 농업경영계획서를 말함)

 

- 토지취득자금조달계획서

 

 

 

토지거래허가를 받지 않고 체결한 토지거래허가구역 내의 토지거래계약은 효력이 발생하지 않습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

토지거래계약이 허가되지 아니하는 경우는?

 

토지거래계약에 관한 허가신청이 아래에 해당하는 경우 허가를 받을 수 없습니다.

 

 

- 자기의 거주용 주택용지로 이용하려는 것이 아닌 경우

 

 

- 허가구역을 포함한 지역의 주민을 위한 복지시설 또는 편익시설로서 관할 시장·군수 또는 구청장이 확인한 시설의 설치에 이용하려는 것이 아닌 경우

 

 

- 허가구역에 거주하는 농업인·임업인·어업인 또는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제119조제1항에 따른 자가 그 허가구역에서 농업·축산업·임업 또는 어업을 경영하기 위하여 필요한 것이 아닌 경우

 

- 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 토지를 수용하거나 사용할 수 있는 사업을 시행하는 자가 그 사업을 시행하기 위하여 필요한 것이 아닌 경우

 

- 허가구역을 포함한 지역의 건전한 발전을 위하여 필요하고 관계 법률에 따라 지정된 지역·지구·구역 등의 지정목적에 적합하다고 인정되는 사업을 시행하는 자나 시행하려는 자가 그 사업에 이용하려는 것이 아닌 경우

 

- 허가구역의 지정 당시 그 구역이 속한 시·군 또는 인접 시·군에서 사업을 시행하고 있는 자가 그 사업에 이용하려는 것인 경우나 그 자의 사업과 밀접한 관련이 있는 사업을 하는 자가 그 사업에 이용하려는 것이 아닌 경우

 

- 허가구역에 거주하고 있는 자의 일상생활과 통상적인 경제활동에 필요한 것 등으로서 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제119조제2항의 용도에 이용하려는 것이 아닌 경우

 

 

 

 

 

 

 

 

토지거래허가를 받기 전에 체결한 매매계약의 효력은?

 

토지거래계약허가구역의 토지를 매매하려면 먼저 시장‧군수 또는 구청장으로부터 토지거래허가를 받아야 합니다(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 117조 이하). 그런데 실제로는 먼저 매매계약을 체결한 후에 관련서류를 갖추어 토지거래허가신청을 하는 경우가 대부분입니다. 이와 같이 토지거래허가를 받기 전에 체결한 매매계약은 ‘유동적 무효’의 상태에 있습니다. 즉, 그 매매계약은 유동적 무효의 상태로 있다가 토지거래허가를 받게 되면 유효한 계약으로 확정되고, 불허가 시에는 무효로 확정되는 것입니다. 토지거래허가를 받아 유효한 계약으로 확정되면 매매계약 내용대로 이행하면 되고, 허가를 받지 못하면 매매계약이 무효가 되어 원상회복의무가 발생하므로 매도인은 받은 계약금을 반환하여야 합니다.

 

 

 

위반 시 처벌은?

 

허가구역 내의 토지를 허가를 받지 않고 토지거래계약을 체결하거나, 속임수나 그 밖의 부정한 방법으로 토지거래계약 허가를 받은 경우 2년 이하의 징역 또는 계약 체결 당시의 개별공시지가에 의한 해당 토지가격의 100분의 30에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처해 집니다.

 

부정한 방법으로 토지거래계약에 관한 허가를 받은 경우 국토교통부장관, 시·도지사, 시장·군수 또는 구청장은 그 허가를 취소할 수 있습니다.

 

 

최근 토지거래에 관한 규제가 점차 완화되는 경향에 따라 토지거래허가구역에서 해제되는 곳도 있으나, 여전히 토지거래허가구역으로 묶인 지역이 상당히 있습니다. 토지거래허가구역내의 토지를 매수할 경우에는 신중을 기하여야 합니다. 토지거래허가구역 내의 토지 매매를 포함하여 부동산매매와 관련한 의문이나 분쟁이 있다면 수원부동산소송 전문변호사 한병진 변호사가 시원하게 해결해드리겠습니다.