경매절차에서의 부동산 매각 준비 등

경매절차에서의 부동산 매각 준비 등

 

 

안녕하세요? 부동산 관련법에 전문지식과 다양한 실무경험을 겸비한 부동산경매변호사 한병진변호사입니다.
경매개시결정이 내려지게 되면 법원은 경매할 부동산을 입찰의 방법으로 매각해서 현금화하기 위한 준비를 합니다.
오늘은 부동산 경매 시 부동산 매각 준비 등에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

부동산 매각 준비는?

 

현황조사

 

법원은 경매개시결정을 한 뒤에 바로 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 임대차 보증금의 액수, 그밖의 현황에 관하여 조사하도록 명합니다. 매수희망자는 집행관이 작성한 현황조사보고서를 통해 부동산에 관한 정보를 얻을 수 있습니다.

 

 

부동산 평가 및 최저매각가격 결정은?

 

법원은 감정인에게 부동산을 평가하게 하고, 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정합니다. 최저매각가격은 매각을 허가할 수 있는 최저의 가격으로서 그보다 낮은 가격으로 하는 매수신고에 대하여는 매각이 허가되지 않습니다.

 

 

매각물건명세서 작성 및 비치는?

 

법원은 1.부동산의 표시, 2.부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, 3.등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것, 4.매각에 의하여 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등을 기재한 매각물건명세서를 작성합니다. 매각물건명세서는 누구든지 볼 수 있도록 매각기일의 1주일 전까지 법원에 비치합니다. 현황조사보고서 및 감정평가서의 사본도 매각물건명세서와 함께 비치됩니다.

 

3-4회의 매각기일과 매각결정기일을 일괄하여 지정한 경우에는 매 회의 매각기일의 1주일 전까지 매각물건명세서를 작성, 비치합니다.

 

 

 

 

 

 

공과를 주관하는 공무소에 대한 최고

 

법원은 조세 기타 공과를 주관하는 공무소에 대하여 경매할 부동산에 관한 채권의 유무와 한도를 배당요구의 종기까지 통지하도록 최고합니다. 이는 우선채권인 조세채권의 유무, 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하고도 남을 가망(다음부터 잉여의 가망이라 함)이 있는지 여부를 확인함과 동시에, 주관 공무소로 하여금 조세 등에 대한 교부청구의 기회를 주기 위한 것입니다.

 

 

이해관계인에 대한 채권신고의 최고

 

법원은 등기기록에 기입된 부동산 위의 권리자 등에 대하여 자신의 채권의 원금, 이자, 비용 기타 부대채권에 관한 계산서를 배당요구 종기까지 제출하도록 최고합니다. 이 역시 우선채권의 유무, 잉여의 가망이 있는지 여부를 확인하고, 배당요구의 기회를 주는 의미가 있습니다.

 

 

 

 

 

부동산 매각방법 등의 지정, 공고, 통지는?

 

매각기일 및 매각결정기일의 지정은?

 

법원은 잉여의 가망이 없다는 등의 경매절차를 취소할 사유가 없는 경우에는, 직권으로 매각기일과 매각결정기일을 지정합니다. 최초의 매각기일은 공고일부터 14일 이상의 간격을 두고 지정됩니다. 매각결정기일은 대개 매각기일부터 7일 뒤로 지정됩니다.

 

매각기일 및 매각결정기일의 지정은 원칙적으로 입찰을 실시할 때마다 하여야 하나, 3-4회 정도의 기일을 일괄하여 지정할 수도 있습니다.

 

 

매각기일 공고는?

 

매각기일과 매각결정기일을 지정한 때에는 법원은 이를 공고합니다.

 

매각기일의 공고에는

1.부동산의 표시,
2.강제집행으로 매각한다는 취지와 그 매각방법,
3.부동산의 점유자, 점유의 권원, 점유 사용할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금의 유무와 그 액수,
4.매각의 일시, 장소와 매각을 실시할 집행관의 성명 및 기간입찰의 방법으로 매각할 경우에는 입찰기간, 장소,
5.최저매각가격,
6.매각결정의 일시 및 장소,
7.매각물건명세서·현황조사보고서 및 평가서의 사본을 매각기일 전에 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 제공한다는 취지,
8.등기기록에 기입할 필요가 없는 부동산에 대한 권리를 가진 사람은 채권을 신고하여야 한다는 취지
9.이해관계인이 매각기일에 출석할 수 있다는 취지,
10.일괄매각의 결정을 한 때에는 그 취지,
11.매수인의 자격을 제한한 때에는 그 제한의 내용,
12.매수신청의 보증금액과 보증제공 방법 등을 기재하게 됩니다.

 

매각기일의 공고는 공고사항을 기재한 서면을 법원의 게시판에 게시하는 방법으로 합니다. 공고사항의 요지는 인터넷 법원경매정보사이트에서도 확인할 수 있습니다. 매각기일에 관한 공고는 그 요지를 일간신문에도 게재합니다.

 

 

매각기일 통지는?

 

법원은 매각기일과 매각결정기일을 지정하면 이를 이해관계인에게 통지합니다. 그 통지는 집행기록에 표시된 이해관계인의 주소에 등기우편으로 발송하여 할 수 있습니다. 이 경우 통지를 발송한 때 송달된 것으로 간주됩니다.

 

 

 

 

 

 

오늘은 부동산 매각 준비 등에 대해서 알아보았습니다. 부동산 경매와 관련하여 의문점이 있거나 법적 분쟁이 발생한 경우 변호사의 도움을 받으며 대응하는 것이 효과적입니다.
부동산경매변호사 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절하고 명쾌한 상담과 체계적인 소송수행을 통해 여러분들의 부동산 경매 분쟁을 해결하여 드리겠습니다.